Τρίτη, 13 Σεπτεμβρίου 2016

ΠΑΛΙ ΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟ ΘΑ ΠΛΗΡΩΣΕΙ ...

Σε εφιάλτη εξελίσσεται η ιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα.
Εκτός από τον ΕΝΦΙΑ, νέα χαράτσια έρχονται για όσους θέλουν να προχωρήσουν στη μίσθωση των ιδιοκτησιών τους. Και όχι μόνο...
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα θελήσουν να νοικιάσουν ή να μεταβιβάσουν ένα ακίνητο θα πρέπει να συγκεντρώσουν τρία νέα έγγραφα.
Σύμφωνα με τις εξαγγελίες, πρόκειται για τα πιστοποιητικά:

  1. Ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου
  2. Πιστοποιητικό πολεοδομικής νομιμότητας
  3. Βεβαίωση καταβολής ΤΑΠ (τέλος που εισπράττεται από τους δήμους μέσω του λογαριασμού της ΔΕΗ).

Αυτά τα πιστοποιητικά έρχονται να προστεθούν στα ήδη υπάρχοντα:

  • Ενεργειακό πιστοποιητικό
  • Πιστοποιητικό ηλεκτρολογικής εγκατάστασης 

Με βάση τους υπολογισμούς παραγόντων της αγοράς που επικαλείται η «Καθημερινή», αυτά τα τρία νέα έγγραφα ανεβάζουν το κόστος για κάθε ένα από τα κτίρια που έχει στην κατοχή του ο ιδιοκτήτης ούτε λίγο ούτε πολύ στα 1.000 ευρώ.

Μάλιστα στην περίπτωση της Ταυτότητας Κτιρίου, της οποίας το κόστος υπολογίζεται μίνιμουμ στα 300 με 400 ευρώ και θα πρέπει να εκδοθεί μέσα στα επόμενα πέντε χρόνια, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να την ανανεώνουν ανά επτά έτη, γεγονός που ανεβάζει το κόστος, καθώς η κάθε ανανέωση απαιτείται να γίνεται από μηχανικό, ο οποίος έχει αμοιβή τουλάχιστον 300 ευρώ.

Πηγή:  iefimerida.gr

Δευτέρα, 12 Σεπτεμβρίου 2016

ΚΑΤΑΡΓΕΙΤΑΙ Η ΑΔΕΙΑ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ ΥΓΕΙΟΝΟΜΙΚΟΥ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝΤΟΣ

Καταργείται εντελώς η άδεια λειτουργίας καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος σύμφωνα με την πιο αναλυτική ενημέρωση που έκανε ο Πρόεδρος της ΚΕΔΕ κ. Πατούλης στο Δ.Σ. μετά την συνάντηση που είχε με την Υφυπουργό Ανάπτυξης κα Τζάκρη.

Με το νέο νομικό πλαίσιο οι δήμοι θα χορηγούν βεβαίωση χρήσεων γης, και ο ιδιοκτήτης θα ενημερώνει απλά με fax το δήμο για την έναρξη οικονομικής δραστηριότητας.

Ετσι η Επιτροπή Ποιότητας Ζωής απαλλάσσεται από την αρμοδιότητα αφού δεν θα χορηγείται πια ούτε άδεια μουσικών οργάνων, ούτε προέγκριση.

Σύμφωνα όμως με τα όσα εξήγησε η κα Τζάκρη στον κ. Πατούλη ο ελεγκτικός ρόλος του δήμου παραμένει καθώς και το δικαίωμα για παράταση της άδειας μουσικής. Ο δήμος διατηρεί το δικαίωμα να κλείσει την επιχείρηση όταν διαπιστώνει ότι παραβιάζονται οι κανόνες λειτουργίας.

Πρόθεση του Υπουργείου είναι να μην υπάρχει καμία εμπλοκή αιρετού στην αδειοδότηση των οικονομικών δραστηριοτήτων.
Δεν έχει διευκρινιστεί τι θα γίνει με τις οικονομικές δραστηριότητες πλανόδιου εμπορίου, όμως διευκρινίστηκε ότι η αλλαγή του νομικού καθεστώτος αδειοδότησης των επιχειρήσεων δεν αφορά την κατάληψη των κοινόχρηστων χώρων. Η αρμοδιότητα παραμένει στους δήμους ως έχει.

Ο δήμος λοιπόν παρεμβαίνει κατασταλτικά με υποχρεωτικό δειγματοληπτικό έλεγχο της τάξεως του 20% μέχρι 30% με μια διαδικασία που θα οριστεί από το υπουργείο. Τους ελέγχους θα υποστηρίζουν και θα επιθεωρούν και κλιμάκια του Υπουργείου.
Παράβολο θα συνεχίσει να υπάρχει για την χορήγηση βεβαίωσης των χρήσεων γης

πηγή: myota.gr

Τρίτη, 28 Ιουνίου 2016

ΜΕ ΑΠΟΦΑΣΗ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΠΛΗΡΩΜΗΣ ΕΝΦΙΑ

Το Μονομελές Διοικητικό Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης ανέστειλε επ' αόριστον την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ από πολίτη. Η ιδιοκτήτρια τριών ακινήτων η οποία υποχρεώνεται να καταβάλλει ετησίως 15.800 ευρώ υπέβαλε αίτηση ασφαλιστικών μέτρων και το δικαστήριο αποφάσισε ότι δεν θα πληρώσει ούτε ευρώ μέχρι να συζητηθεί η κύρια υπόθεση.
Η ημερομηνία της δίκης δεν έχει προσδιοριστεί ακόμη και αυτό αναμένεται να γίνει σε περίπου 4 χρόνια, λόγω της πληθώρας υποθέσεων που εισάγονται, κάθε χρόνο, στο Διοικητικό Πρωτοδικείο και δικάζονται κατά προτεραιότητα.
Στο σκεπτικό του δικαστηρίου αναφέρεται ότι ο φόρος επιβάλλεται με βάση την αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας, αλλά εφόσον ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ανταπεξέλθει στην αποπληρωμή του, το ακίνητο κατάσχεται από το Ελληνικό Δημόσιο και βγαίνει σε πλειστηριασμό, με βάση την εμπορική αξία του.
Η ιδιοκτήτρια έχει στην κατοχή της τρία ακίνητα:μία κατοικία στην Καλαμαριά και μία κατοικία κι ένα εμπορικό οίκημα στο Πανόραμα, με αντικειμενική αξίας 1,8 εκατ.ευρώ, με δεδομένα του 2007, βάσει των οποίων υπολογίστηκε ο ΕΝΦΙΑ. Σύμφωνα με την εκτίμηση ειδικής εκτιμήτριας ακινήτων, η εμπορική τους αξία σήμερα υπολογίζεται σε λιγότερα από 430.000 ευρώ. Το Ελληνικό Δημόσιο, όμως, απαίτησε την καταβολή  ΕΝΦΙΑ άνω των 15.800 ευρώ ετησίως (κύριος φόρος  3.960 ευρώ και συμπληρωματικός φόρος 11.842 ευρώ), για ακίνητη περιουσία άνω των 300.000 ευρώ.
"Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίστηκε με την αντικειμενική αξία ενώ υπάρχει η δυνατότητας από το δικαστήριο να υπολογίσει  τον φόρο των συγκεκριμένων ακινήτων με την εμπορική τους αξία, όπως νομοθέτησε  το κράτος (από 1η Ιανουαρίου 2016) με τον αναμορφωμένο Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠΔ)" επισήμανε στη Voria.gr ο δικηγόρος της ιδιοκτήτριας Κωνσταντίνος Κοπατσάρης.


Πηγή: http://www.voria.gr

Τετάρτη, 25 Μαΐου 2016

ΣΗΜΑ ΕΟΤ ΚΑΙ ΓΙΑ ΙΔΙΩΤΕΣ

Σκεφτήκατε ποτέ να γίνετε...Ξενοδόχος! Μάλλον όχι. Με το νέο όμως νόμο για τις τουριστικές κατοικίες/Επαύλεις σε συνδυασμό με τις απίστευτες δυνατότητες του διαδικτύου, είναι σίγουρο ότι πολλοί θα το σκεφτούν σοβαρά...  Ας γίνω όμως περισσότερο σαφής:
Αναρίθμητες εξοχικές κατοικίες, έχουν απομείνει πλέον αχρησιμοποίητες από τους ιδιοκτήτες τους τα τελευταία χρόνια. Η μεγάλη κρίση της χώρας μεταξύ άλλων είχε σαν αποτέλεσμα και τη συντόμευση των διακοπών. Οι επισκέψεις στο εξοχικό, αραίωσαν ή έγιναν μικρότερης διάρκειας. Στους πιο απομακρυσμένους προορισμούς σταμάτησαν εντελώς. Η συρρίκνωση των εισοδημάτων δυσκόλεψε σε μεγάλο βαθμό την συντήρησή των εξοχικών, ενώ η νέα φορολογία για τα ακίνητα, η οποία φαίνεται ότι θα διατηρηθεί και από την νέα Κυβέρνηση, προβληματίζει, και προϊδεάζει για την δημιουργία μεγάλων έλλειμμάτων στον οικογενειακό προϋπολογισμό.
Ένα μεγάλο ακίνητο δεν είναι εύκολο να εκποιηθεί όταν δεν είναι απαραίτητο, ιδιαίτερα στις σημερινές συνθήκες. Η συμβατική ενοικίαση δεν μπορεί πλέον να λύσει το πρόβλημα, αφού υπάρχει ταυτόχρονα μεγάλη προσφορά, και μικρή, σχεδόν μηδενική, ζήτηση. Επομένως οι κάτοχοι τέτοιων ακινήτων αναζητούν εναγωνίως, κάποια άλλη λύση. Ως μία τέτοια λύση σήμερα προσφέρεται η συχνή και βραχυπρόθεσμη εποχιακή εκμίσθωση. Είναι μία μέθοδος εκμετάλλευσης, που είναι παρόμοια με αυτή των ξενοδοχείων και τουριστικών καταλυμάτων.
Εδώ όμως μπαίνουν μία σειρά από δυσκολίες που μέχρι πρότινος ήταν σχεδόν ανυπέρβλητες, για όποιον δεν ήταν επαγγελματίας του τουρισμού. Η κατάταξη κατοικιών στους γνωστούς τύπους τουριστικών καταλυμάτων (Επαύλεις ή τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες) είχαν προβλεφθεί από την σχετική νομοθεσία, αλλά η απόκτηση της σχετικής άδειας ΕΟΤ, ήταν μία δαπανηρή και μακροσκελής διαδικασία που δεν κατέληγε πάντα στο επιθυμητό αποτέλεσμα. Ο επίδοξος «ξενοδόχος» έπρεπε να εμπλακεί σε ένα κυκεώνα γραφειοκρατίας, εξόδων και φορολογικής έκθεσης για ένα δυσανάλογα μικρό επιχειρηματικό αποτέλεσμα.
Βέβαια, πρέπει να πούμε ότι, πολλοί ιδιοκτήτες παρέκαμψαν την περιττή αυτή γραφειοκρατία, νοικιάζοντας τα σπίτια τους παράνομα, με αποτέλεσμα να προκαλούν τεράστια ζημιά στον κρατικό προϋπολογισμό και νευρική κρίση στους επαγγελματίες ξενοδόχους που έβλεπαν να χάνεται με αυτόν τον τρόπο, ένα σεβαστό ποσοστό από τον δικό τους κύκλο εργασιών.
Μεχρις, όμως, εδώ! Η πολιτεία έπιασε επιτέλους το μήνυμα.
Απλοποίησε ουσιαστικά τη διαδικασία αδειοδότησης των αυτοεξυπηρετούμενων καταλυμάτων (επιπλωμένες επαύλεις και τουριστικές κατοικίες) με τροπολογία των υπουργών Τουρισμού και Οικονομικών, την οποία συμπεριέλαβε στο νομοσχέδιο για τον ΕΟΤ.
Με την τροπολογία αυτή παρακάμπτεται το μεγαλύτερο μέρος των κριτηρίων για την έγκριση καταλληλότητας οικοπέδου, καθώς και των προδιαγραφών της αρχιτεκτονικής μελέτης για την μετατροπή μίας υπάρχουσας κατοικίας σε αυτοεξυπηρετούμενο κατάλυμα. Με αυτό τον τρόπο μειώνονται οι δαπάνες για τις σχετικές μελέτες και αδειοδοτήσεις και συρρικνώνεται σημαντικά ο χρόνος απόκτησης του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας ΕΟΤ.
Αλλά το πιό σημαντικό είναι ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να λειτουργήσει το κατάλυμα ως ιδιώτης. Η εκμίσθωση των επαύλεων ή/και των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών γίνεται με απλό ιδιωτικό συμφωνητικό που θεωρείται στη ΔΟΥ εντός 15 ημερών.
Φορολογείται αυτοτελώς, για το αποκτώμενο εισόδημα με σχετικά χαμηλό φόρο (11% μέχρι 12000/έτος και 33% για το υπερβάλλον), και δεν έχει καμμία άλλη υποχρέωση (πχ δεν υποχρεούται να κάνει έναρξη επιτηδεύματος στην ΔΟΥ, ούτε να ασφαλιστεί σε κάποιον ασφαλιστικό οργανισμό). Κάθε ιδιώτης μπορεί να διαθέτει έως 2 τουριστικές επαύλεις χωρίς να απαιτηθεί να κάνει έναρξη τουριστικού επαγγέλματος.
Συμπέρασμα, αν διαθέτετε επιπλωμένη εξοχική κατοικία κατά προτίμηση σε παραθαλάσσια ή/και τουριστική περιοχή, αλλά και σε κέντρο τουριστικής πόλης όπως η Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Ναύπλιο κλπ, μπορείτε εύκολα να την μετατρέψετε σε επίσημη τουριστική κατοικία, και να την εκμισθώνετε 3 μήνες το χρόνο, σε τουρίστες, με πολύ ικανοποιητικά μισθώματα. Σε περίπτωση που δεν θέλετε να αναμειχθείτε προσωπικά με την διαδικασία της εύρεσης, της εξυπηρέτησης των πελατών, τότε υπάρχουν εξειδικευμένα γραφεία που μπορούν να το κάνουν με ένα μέρος του τιμήματος.
Με την ανερχόμενη φέτος ζήτηση τουριστικού προϊόντος για τους περισσότερους προορισμούς στην Ελλάδα, και την ήδη σε εφαρμογή απλούστευση της διαδικασίας απόκτησης του ΕΣΛ, είναι ευκαιρία για πολλούς ιδιοκτήτες να μετριάσουν τις συνέπειες της υποτίμησης των ακινήτων τους, και να αποκτήσουν ένα διόλου ευκαταφρόνητο εισόδημα.
ΠΗΓΗ:  Μιχάλης Σεϊτανίδης κ Συνεργάτες Αρχιτέκτονες

Δευτέρα, 25 Απριλίου 2016

ΣΤΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΑ ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ. Διεκδικούν και ελπίζουν ...

Δικαστικά προβλήματα θα αντιμετωπίσει για άλλη μια φορά ο ΕΝΦΙΑ καθώς συνεχίζεται το μπαράζ προσφυγών για τις αντικειμενικές αξίες.

Οι προσφυγές ήταν αυτές που ανάγκασαν την κυβέρνηση να μειώσει τις αξίες μετά την απόφαση του ΣτΕ. Τώρα εκατοντάδες ιδιοκτήτες προσφεύγουν εκ νέου στα δικαστήρια και θα γίνει νέα πιλοτική δίκη άμεσα, πιθανότατα εντός του Ιουνίου στην Ολομέλεια ΣτΕ.

Μόνο στο ανώτατο δικαστήριο έχουν προσφύγει μέχρι στιγμής πάνω από 300 ιδιοκτήτες ακινήτων από όλη τη χώρα, επιδιώκοντας να ακυρωθεί ως αντισυνταγματική η υπουργική απόφαση (ΠΟΛ 18-1-16) που παρά την πρόσφατη ακυρωτική απόφαση της Ολομέλειας ΣτΕ (4446/15) διατήρησε σε υψηλά επίπεδα τις αντικειμενικές αξίες, αφού πρόβλεψε μειώσεις το πολύ έως 20% (σε σύγκριση με τις υπερβολικές τιμές του 2007), ενώ σε αρκετές περιοχές καθόρισε είτε ελάχιστες είτε μηδενικές μειώσεις.

Στον νέο γύρο προσφυγών, που έχουν πολλές πιθανότητες να γίνουν δεκτές με βάση τη νομολογία που χάραξε το ΣτΕ (στις πρόσφατες αποφάσεις-τελεσίγραφο προς το υπουργείο Οικονομικών να ρίξει τις τιμές αναδρομικά από 21-5-15), πολλοί ιδιοκτήτες συμμετέχουν ομαδικά στα σχετικά δικόγραφα, ενώ μόλις βγουν τα πρώτα «ραβασάκια» για τον ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους θα ακολουθήσει «μπαράζ» ενδικοφανών προσφυγών στο υπουργείο Οικονομικών και αμέσως μετά αγωγές στα διοικητικά δικαστήρια της χώρας. Νομικοί κύκλοι προεξοφλούν ότι η Δικαιοσύνη θα υποστεί αυτήν τη φορά «οξύτατο έμφραγμα» και θα «φρακάρει» από δεκάδες (ίσως και εκατοντάδες) χιλιάδες προσφυγές κατά της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας.

Η τακτική του υπουργείου Οικονομικών να κρατήσει τις ίδιες τιμές σε κάποιες περιοχές και σε άλλες να προβλέψει μειώσεις έως 20% αγνοεί τις συνθήκες που επικρατούν σε κάθε περιοχή –τονίζουν στις προσφυγές- και διατηρεί τη φορολόγηση με τιμές μεγαλύτερες από τις πραγματικές.

Ετσι όμως οι ιδιοκτήτες επιβαρύνονται φορολογικά με τρόπο που δεν αντιστοιχεί στην αξία της περιουσίας τους, με αποτέλεσμα να απειλείται αυτή σε πολλές περιπτώσεις με δήμευση, αφού δεν λαμβάνεται ταυτόχρονα υπόψη το εάν έχουν πλέον τη φοροδοτική ικανότητα, λόγω και της περικοπής εισοδημάτων, μισθών, συντάξεων και ό,τι άλλου έχει προκαλέσει η συνεχιζόμενη μεγάλη οικονομική κρίση. Πολλοί μάλιστα επισημαίνουν τον κίνδυνο να κληθούν να πληρώσουν ακόμα μεγαλύτερα ποσά με την αλλαγή συντελεστών, αφού το υπουργείο Οικονομικών, παρά τις αναγκαστικές μειώσεις, εξακολουθεί να προϋπολογίζει τα ίδια έσοδα από τον ΕΝΦΙΑ.

Στις προσφυγές επικαλούνται μάλιστα οι ιδιοκτήτες ότι στις αποφάσεις του ΣτΕ που επέβαλαν στο κράτος να μειώσει τις αντικειμενικές, υπογραμμίζεται με βάση επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος ότι το διάστημα 2008-2013 επήλθε συνολική μείωση της αξίας των ακινήτων κατά 33,4% και ακολούθησε πτώση 16,9% το 2013, άλλο 7,5% το 2014 και άλλο 5,4% το 2015.
Πηγή e-red

Τετάρτη, 9 Μαρτίου 2016

Αγορές με πληρωμή στα … ξένα !

Από τις αγορές ό,τι νάναι , πήγαμε στις αγορές με μέτρο και αυστηρά κριτήρια, περάσαμε μια τριετία στις αγορές μεγάλης ευκαιρίας και καταλήξαμε από τον Σεπτέμβριο του 2015 μετά τα capital control , στις αγορές με πληρωμή στο εξωτερικό.
Όσοι έβγαλαν χρήματα εκτός Ελλάδος την εποχή της μεγάλης ανασφάλειας εν όψει αριστερής κυβέρνησης , έχουν σήμερα τη δυνατότητα να αγοράσουν τα καλύτερα σπίτια στις φθηνότερες τιμές. Και αυτό γιατί οι πωλητές ακινήτων στα prime locations της χώρας, Κολωνάκι, Ανάκτορα, Ψυχικό, Φιλοθέη , Γλυφάδα, Μύκονο κλπ είναι όλοι τους άνθρωποι που είχαν από παλιά λογαριασμό εξωτερικού και μόνο εκεί επιθυμούν να εισπράξουν το τίμημα της πώλησης.
Μια απολύτως νόμιμη συναλλαγή εφ όσον και οι δυο πλευρές έχουν νόμιμους λογαριασμούς εξωτερικού . Ο φόρος πληρώνεται στην Ελλάδα και το τίμημα , είτε με επιταγή τραπέζης εξωτερικού στον πωλητή ,  ο οποίος την καταθέτει στη δική του επίσης τράπεζα εξωτερικού, είτε με μεταφορά απο λογαριασμό σε λογαριασμό.
Κανείς πλέον δεν εμπιστεύεται τις Ελληνικές τράπεζες και προπαντός τις κυβερνητικές υποσχέσεις ότι δεν υπάρξει κούρεμα καταθέσεων δεδομένου ότι αντίστοιχες διαβεβαιώσεις έγιναν και μια μέρα πρίν την επιβολή των capital control. Όπως ακριβώς η παραβολή του βοσκού με τον λύκο ...

Δευτέρα, 25 Ιανουαρίου 2016

"ΠΑΙΧΝΙΔΙ" ΜΕ ΤΙΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ

«Νεκρό» έτος και το 2016, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων, καθώς θα συνεχιστεί η «φοροκαταιγίδα» στην «ιερή αγελάδα»
της Μαρίας Ακριβού
Μεγάλες διαστάσεις έχει λάβει το θέμα των αντικειμενικών αξιών στα ακίνητα, αφού κάθε εβδομάδα και ένα στέλεχος της κυβέρνησης προβαίνει σε μια διαφορετική δήλωση, κάνοντας τους παράγοντες της αγοράς να απορούν για το εάν τελικά θα αυξηθούν ή θα μειωθούν –και σε ποιες περιοχές– οι αντικειμενικές αξίες, τη στιγμή που απόφαση του ΣτΕ επιτάσσει την αναπροσαρμογή τους στα επίπεδα των αγοραίων. Οι νέες αντικειμενικές τιμές ακινήτων, οι οποίες θα είναι, από ό,τι φαίνεται, μειωμένες κατά 5%-20% στις περισσότερες περιοχές της χώρας, αναμένεται να ανακοινωθούν μέσα στον Ιανουάριο και να τεθούν σε ισχύ αναδρομικά από την 21η Μαΐου 2015, επηρεάζοντας 20 φόρους και τέλη που βαρύνουν σήμερα τα ακίνητα.
Όπως όλα δείχνουν, το υπουργείο Οικονομικών ετοιμάζει μειώσεις της τάξης του 5% σε περιοχές με τιμή ζώνης έως 1.500 ευρώ/τ.μ., 15% με 20% εκεί όπου οι τιμές ζώνης κυμαίνονται μεταξύ 1.500 και 3.000 ευρώ/τ.μ. και 10% στις περιοχές όπου οι τιμές ζώνης αγγίζουν τις 4.000 ευρώ/τ.μ. Την ίδια ώρα, παράγοντες της κτηματαγοράς μιλούν στο «Π» και κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου, κάνοντας λόγο για μια ακόμη καταστροφική χρονιά.
«Επιβραβεύονται, τελικά, όσοι δεν πληρώνουν»
Κανείς δεν γνωρίζει τι θα γίνει τελικά με τις αντικειμενικές αξίες, ένα ζήτημα που, όπως δηλώνει στο «Π», ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, κ. Στράτος Παραδιάς, τα τελευταία 30 χρόνια η πολιτική εξουσία το χειρίζεται ως πολιτικό και όχι ως οικονομικό μέγεθος, χωρίς να υπολογίζει την αγορά. Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίζει, μάλιστα, τη δυσκολία εξεύρεσης των πραγματικών αξιών για τα ακίνητα, καθώς, όπως λέει χαρακτηριστικά, κάτι τέτοιο είναι αδύνατο να συμβεί σε μια ανύπαρκτη, πλέον, αγορά. «Ειλικρινά αναρωτιέμαι σε τι τιμές θα καταλήξει τελικά το κράτος για τα ακίνητα, όταν η χώρα υφίσταται γενικότερη εσωτερική υποτίμηση στις τιμές και στα αγαθά και όταν η δημοσιονομική απόδοση των φόρων θα πρέπει να μείνει στα ίδια επίπεδα. Δεν μπορούν να τιμωρούνται διαρκώς με πρόσθετη επιβάρυνση φόρων αυτοί που πληρώνουν στην ώρα τους και να επιβραβεύονται εκείνοι που έπρεπε να πληρώσουν λίγα και δεν το έκαναν, ούτε να πιστεύεται ότι τα έσοδα θα αυξηθούν από τους ξένους. Αυτό είναι «αστικός μύθος». Οι ξένοι επενδυτές δεν πρόκειται να αγοράσουν τα πάντα. Ενδιαφέρονται μόνο για ακίνητα υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος».
Ανάπτυξη μεταξύ 1%-1,5% το 2017
Άμεσα μείωση των αντικειμενικών αξιών ζητά και ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος, Γιάννης Ρεβύθης, ενώ εξηγεί πως ουσιαστικά με την απόφαση του ΣτΕ δίνεται εντολή ώστε να αναθεωρηθούν οι τιμές των ακινήτων, οι οποίες τα τελευταία εννέα χρόνια δεν έχουν αλλάξει. Υπάρχουν, δε, πολλά παραδείγματα που επιβεβαιώνουν ότι σε αρκετές περιπτώσεις οι τιμές είναι έως και 50% ανεβασμένες από τις κανονικές.
Ο κ. Ρεβύθης εκτιμά πως μια ενδεχόμενη μείωση των αντικειμενικών αξιών θα επιφέρει μικρό πλήγμα στα έσοδα του κράτους, ενώ υπογραμμίζει πως η «χασούρα» θα μπορούσε να καλυφθεί με την επιβολή μεγαλύτερου φόρου στα μεγαλύτερα ακίνητα. «Οι εναλλακτικές επιλογές σε αυτή την περίπτωση είναι δύο: Η εύκολη λύση είναι να προβεί το κράτος σε αναπροσαρμογή με βάση τις τιμές ζώνης ανά ποσοστό. Ωστόσο, η πιο σωστή επιλογή θα ήταν να αλλάξουν οι τιμές κατόπιν έρευνας και στοιχείων που θα έχουν δοθεί από τις κτηματομεσιτικές εταιρείες που έχουν και την καλύτερη εικόνα της αγοράς».
Παράλληλα, ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος επισημαίνει πως, παρά τις όποιες δυσκολίες αντιμετωπίζει αυτήν τη στιγμή η ελληνική αγορά ακινήτων, το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών παραμένει έντονο, γεγονός που αποδίδεται στις ελκυστικές τιμές που υπάρχουν, στην golden visa, καθώς και στις αποκρατικοποιήσεις που γίνονται, μέσω του ΤΑΙΠΕΔ, περιοχών που αν μη τι άλλο θεωρούνται «φιλέτα». «Οι “παίκτες” που έρχονται να τοποθετήσουν τα χρήματά τους στη χώρα, φυσικά, και δεν θα το έκαναν, εάν υπήρχε ο κίνδυνος να τα χάσουν. Εκτιμώ ότι το 2017 η εν λόγω αγορά θα καταγράψει ρυθμούς ανάπτυξης μεταξύ 1% και 1,5%».
Σοβαρές επιπτώσεις των capital controls στην κτηματαγορά
Ως χρονιά σταθεροποίησης χαρακτηρίζει το 2016 για την αγορά ακινήτων ο ιδιοκτήτης της RE/MAX Athmonon, κ. Giorgio Capocci, εκτιμώντας πως από το 2017 και έπειτα θα υπάρξει μία μικρή και σταδιακή ανάκαμψη. Για να γίνει, όμως, κάτι τέτοιο, θα πρέπει να υπάρξει –αν όχι μειώσεις στους συντελεστές φορολόγησης των ακινήτων–, τουλάχιστον, ένα σταθερό φορολογικό πλαίσιο, ενώ μεγάλο ερώτημα παραμένει το πώς θα κινηθούν οι τράπεζες με τα ακίνητα από τα «κόκκινα» δάνεια. «Η εκτίμησή μου είναι ότι θα μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες σε κάποιες περιοχές, όπως τα βόρεια προάστια, αλλά δεν θα αυξηθούν σε αυτές που θα έπρεπε, όπως για παράδειγμα στα δυτικά προάστια. Παράλληλα, επειδή τα έσοδα από τη φορολόγηση των ακινήτων δεν πρέπει να μειωθούν, προβλέπω αυξήσεις στους φόρους που αφορούν τα ακίνητα, προκειμένου να αντισταθμιστούν οι όποιες μειώσεις». Ο κ. Capocci προσθέτει πως από τις αρχές του 2015 οι τιμές ακινήτων στα βόρεια προάστια έχουν μειωθεί κατά περίπου 5%.
Όσο για την εικόνα που διαμορφώνεται σχεδόν ένα εξάμηνο μετά την επιβολή των capital controls και αν πράγματι έχει ξεπεραστεί το αρχικό σοκ, ο ίδιος απαντά πως τα capital controls επηρέασαν σημαντικά την ελληνική κτηματαγορά, καθώς εμπόδισαν μεγάλο μέρος των μεταβιβάσεων. Όσα, δηλαδή, ακίνητα είχαν έστω και μικρό δάνειο δεν κατάφεραν τελικά να πουληθούν, καθώς η νέα ΠΝΠ επιτρέπει πλέον την πρόωρη εξόφληση δανείου, εφόσον πρόκειται για μεταβίβαση ακινήτου. «Παρατηρείται, δε, το φαινόμενο οι ξένοι να διατηρούν ενεργό το ενδιαφέρον τους, αλλά να παραμένουν διστακτικοί λόγω των συνεχών αλλαγών στη φορολόγηση των ακινήτων. Το ενδιαφέρον τους εκφράζεται, κυρίως, για ακίνητα σε νησιά ή κοντά σε θάλασσα».
«Crash test» οι Σκουριές για την αγορά ακινήτων
Την άποψη πως η κυβέρνηση δεν έχει κανένα περιθώριο να προβεί σε αυξήσεις τη δεδομένη χρονική στιγμή, αλλά σε καθολικές μειώσεις σε όλο το φάσμα των τιμών ζώνης ανά την επικράτεια, εκφράζει ο Θεολόγος Μπόσδας, διευθυντής πωλήσεων της Kensington Finest Properties International AG. «Η εναρμόνιση των αντικειμενικών αξιών είχε προδιαγραφεί, ήδη, από το 1ο μνημόνιο και έχει καθυστερήσει να εφαρμοστεί, με αποτέλεσμα εδώ και χρόνια οι ιδιοκτήτες να υπόκεινται σε παράλογους φόρους, με βάση τόσο την πλασματική αποτίμηση της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας όσο και τους αυξημένους φορομπηχτικούς μηχανισμούς που αναπτύχθηκαν εις βάρος των ακινήτων».
Αναφερόμενος στα capital controls, κάνει λόγο για ουσιαστικό «πάγωμα» της κτηματαγοράς, με ακύρωση όχι μόνο τοποθετήσεων για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, αλλά και επενδυτικών κινήσεων από το εξωτερικό, μειώνοντας ακόμα και τον ρυθμό έκδοσης αδειών παραμονής σε ξένους που έκριναν πολύ επισφαλή την –έστω και προσωρινή– παραμονή των κεφαλαίων τους στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα έως ότου ολοκληρωθεί η δικαιοπραξία. «Η ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών ενθάρρυνε κάπως τις ελπίδες τους, πλην, όμως, η αντιστροφή της τάσης απαιτεί και πάλι μεγάλη προσπάθεια από την ίδια κυβέρνηση, που έδιωξε μακριά κάθε ελπίδα να θεωρήσουμε την κατοικία ως ένα ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο».
Ο ίδιος εκτιμά πως η συνέχιση της «φοροκαταιγίδας» που πλήττει τα ακίνητα, το ανύπαρκτο, πλέον, παραγόμενο εισόδημα, καθώς και οι χαμηλές τιμές στις οποίες πραγματοποιούνται οι όποιες πράξεις δεν δημιουργούν τις κατάλληλες συνθήκες για ανάκαμψη της κτηματαγοράς εντός του 2016. «Πεποίθησή μου είναι πως η εναρμόνιση των τιμών ζώνης με τα πραγματικά δεδομένα θα λειτουργήσει μόνο ανακουφιστικά για τους ιδιοκτήτες και δεν θα μεταφραστεί σε ικανή ζήτηση και αυξημένες τιμές, καθώς τα μακρο-οικονομικά της χώρας και η χειραγώγηση της ελληνικής οικονομίας με πολιτικά και μόνο κριτήρια θα στείλουν την ελπίδα για οικονομική ανάκαμψη της χώρας στα βράχια και στις καλένδες, μέχρι το τέλος της δεκαετίας».
Τέλος, αναφέρει πως οι εξελίξεις στις Σκουριές θα παίξουν καταλυτικό ρόλο ως προς το επενδυτικό στίγμα που θέλει να αφήσει η Ελλάδα στο εξωτερικό, είτε αυτό αφορά μεγάλες επενδύσεις υποδομών, είτε την απόκτηση βίζας και την απόκτηση μιας παραθεριστικής κατοικίας. «Η έλλειψη στρατηγικής και ρεαλιστικών στόχων στην ανάπτυξη της οικονομίας, η ανυπαρξία πλάνου στη διαχείριση των τουριστικών επενδύσεων δρουν απωθητικά, κάνοντας τους ξένους επενδυτές είτε να προσφέρουν εξαιρετικά χαμηλά τιμήματα, για να αποφύγουν πιθανούς πολιτικούς κινδύνους, είτε να τηρούν στάση αναμονής έως ότου κατακαθίσουν οι… στάχτες».
 Παρασκήνιο 16/01

Τετάρτη, 13 Ιανουαρίου 2016

ΤΟ ΚΟΥΚΑΚΙ Η 5η ΚΑΛΥΤΕΡΗ ΣΥΝΟΙΚΙΑ ΣΤΟΝ ΚΟΣΜΟ !!!

Οι 40 εκατομμύρια ταξιδιώτες από 150 χώρες του κόσμου που χρησιμοποιούν την υπηρεσία Airbnb ψήφισαν τις καλύτερες γειτονιές απ’ όλο τον κόσμο ανεβάζοντας το Κουκάκι στην Αθήνα στην πέμπτη θέση!

Το Airbnb είναι υπηρεσία ενοικίασης διαμερισμάτων για ταξιδιώτες και την εμπιστεύονται εκατομμύρια άνθρωποι από όλο τον κόσμο.

Οι γειτονιές διακρίθηκαν με βάση τα παρακάτω κριτήρια: τοιχογραφίες δρόμων, γκαλερί, εστιατόρια, παραδοσιακά εμπορικά κέντρα κλπ.

Το δημοσίευμα της Daily Mail αναφέρει χαρακτηριστικά : «Το Κουκάκι της Αθήνας που βρίσκεται κοντά στην Ακρόπολη χαρακτηρίζεται ως το σπίτι αρχαίων θησαυρών. Επιπλέον γίνεται ιδιαίτερη αναφορά για τον δρόμο της περιοχής με τις τοπικές ψησταριές, εστιατόρια, μπυραρίες κλπ».

Η λίστα με τις 16 καλύτερες γειτονιές του κόσμου:

1. Chuo-ku στην Οσάκα, Ιαπωνία (αύξηση 7000%)

2. Banglampoo στην Μπανγκόκ, Ταϊλάνδη (αύξηση 1230%)

3. Brickfields, Κουάλα Λουμπούρ, Μαλαισία (αύξηση 1200%)

4. Capucins σε Μπορντό, Γαλλία (αύξηση 950%)

5. Κουκάκι στην Αθήνα, Ελλάδα (αύξηση 800%)

6. Triana στη Σεβίλλη, Ισπανία (αύξηση 750%)

8. Kaneohe στο Oahu, ΗΠΑ (αύξηση 320 %)

9. Meireles σε Fortaleza, Βραζιλία (αύξηση 285%)

10. Ρομά Sur στην Πόλη του Μεξικού, Μεξικό (αύξηση 275%)

11. Oak Lawn στο Ντάλας, ΗΠΑ (αύξηση 260%)

12. Poncey - Highland στην Ατλάντα, GA (αύξηση 240%)

13. Περιοχή VII στη Βουδαπέστη, Ουγγαρία - αύξηση 145%

14. Το Bukit Χερσονήσου, Μπαλί (αύξηση 130%)

15. Richmond στη Μελβούρνη, Αυστραλία (αύξηση 126%)

16. Συντάγμα στο Μπουένος Άιρες, Αργεντινή (αύξηση 125%)

Παρασκευή, 8 Ιανουαρίου 2016

Την Κυριακή ενημερωνόμαστε έγκυρα για να προσφέρουμε πραγματικές και … ΣΟΒΑΡΕΣ υπηρεσίες στους πελάτες μας.
Επειδή μεσίτης πλέον δεν νοείται όπως παλιά ο καλός δημοσιοσχεσίτης αλλα ο καλά ενημερωμένος επαγγελματίας που προσφέρει όλες τις υπηρεσίες που απαιτούνται μέχρι την ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας στον πελάτη του, είναι υποχρέωσή μας να  έχουμε έγκυρη και έγκαιρη ενημέρωση.
Οι νόμοι που αφορούν στα ακίνητα ατέλειωτοι και η υποχρέωσή μας να τους γνωρίζουμε ανελαστική.
Χωρίς ειδικές γνώσεις πλέον είναι αδύνατον να φανούμε χρήσιμοι στους πελάτες μας και να δικαιολογήσουμε την αμοιβή μας.
Γι αυτό πρέπει όλοι να παρευρεθούμε την Κυριακή 10/1/2016 στην αίθουσα Τερψιχόρη C του Χίλτον στις 11 το πρωί για να παρακολουθήσουμε τις ομιλίες δυο σημαντικών νομικών για θέματα που αφορούν στους πελάτες μας. Θα μπορούσαμε να καλέσουμε και πελάτες μας πωλητές ή και αγοραστές που επιθυμούν να ενημερωθούν σχετικά με τον ΕΜΦΙΑ, ΤΑ ΚΟΚΚΙΝΑ ΔΑΝΕΙΑ, ΤΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ , ΤΗΝ ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥΣ.



 

Δευτέρα, 3 Αυγούστου 2015

ΠΑΛΙ ΣΤΑΜΑΤΟΥΝ ΟΙ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Οι μόνοι που μπορούν σήμερα να αγοράσουν ακίνητο ειναι οι αλλοδαποί, εκείνοι που τα έχουν κάτω απο το στρώμα  και ίσως οι ... χασάπηδες, οι περιπτεράδες , οι ταξιτζήδες και οσοι πληρώνονται με μετρητά !!! Και αυτό γιατι τα μόνα χρήματα που δέχονται οι τράπεζες για την εξόφληση δανείου στις μέρες των capitals controls ειναι τα μετρητά ή τα εμβάσματα εξωτερικού !!! Δεδομένου οτι τα περισσότερα ακίνητα τα οποία πωλούνται ειναι υποθηκευμένα σε κάποια τράπεζα λόγω δανείου, ο αγοραστής δεν μπορεί να πάρει απο τη δική του τράπεζα μετρητά , να δώσει στον πωλητή και εκείνος με τη σειρά του να εξοφλήσει το δάνειο , να άρει την υποθήκη  και να προχωρήσει η αγοραπωλησία.
Όπως αναφέρεται σε άρθρο της εφημεριδας "ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ", απαγορεύεται η πρόωρη εξόφληση δανείου σε μία τράπεζα, γεγονός που προκαλεί πολλά ερωτηματικά. Σύμφωνα με την τελευταία Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου απαγορεύεται η πρόωρη, μερική ή ολική εξόφληση δανείου σε πιστωτικό ίδρυμα, με εξαίρεση την αποπληρωμή με μετρητά (που να βρίσκονται εκτός τραπεζικού συστήματος) ή με έμβασμα από το εξωτερικό.
        Συγκεκριμένα τις τελευταίες εβδομάδες, από την επιβολή των capital controls και μετά αρκετοί δανειολήπτες που είχαν χρήματα στους λογαριασμούς τους προχωρούσαν σε εξόφληση των δανείων τους κάνοντας μεταφορές μέσω e-banking. Ωστόσο οι τράπεζες δεν δέχονται πλέον να γίνει αποπληρωμή δανείου με λεφτά που υπάρχουν μέσα στο τραπεζικό σύστημα. Δέχονται να γίνει αποπληρωμή μόνο αν τα λεφτά έρθουν από το εξωτερικό ή μόνο αν τα λεφτά πάνε «ζωντανά» στο γκισέ.
      Κατά πληροφορίες και εν μέσω μεγάλης ανησυχίας πολιτών που έχουν καταθέσεις και δάνεια και δεν τους επιτρέπουν να τα αποπληρώσουν, το σύνολο σχεδόν των δανείων έχουν ενεχυριαστεί ως εγγυήσεις στο ευρωσύστημα, προκειμένου οι ελληνικές τράπεζες να λαμβάνουν έκτακτη ρευστότητα μέσω του ELA.
      Μάλιστα με επιστολή του προς τον υπουργό Οικονομικών κ. Ευκλείδη Τσακαλώτο, τον αναπληρωτή υπουργό Οικονομικών κ. Δημήτρη Μάρδα και την πρόεδρο της Ένωσης Ελληνικών Τραπεζών κα. Λούκα Κατσέλη, ο πρόεδρος της ΚΕΕ και του ΕΒΕΑ κ. Κωνσταντίνος Μίχαλος τονίζει: «Θα θέλαμε επίσης να σας επισημάνουμε ότι δημιουργεί μεγάλα ερωτηματικά το άρθρο 1 παράγραφος 8 της τελευταίας Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου σύμφωνα με την οποία «απαγορεύεται η πρόωρη μερική ή ολική εξόφληση δανείου σε πιστωτικό ίδρυμα».
      Δεν κατανοούμε τους λόγους της απαγόρευσης αυτής που θα έδινε πρόσθετη ρευστότητα στις τράπεζες στην περίπτωση που κάποιοι από τους δανειολήπτες επιθυμούσαν την ολική εξόφληση των δανειακών τους υποχρεώσεων προς τα πιστωτικά ιδρύματα».

Τρίτη, 23 Ιουνίου 2015

Δυσοίωνες προβλέψεις για τις τιμές των ακινήτων !


Ρίξτε τις τιμές και πουλήστε … αν βρείτε αγοραστή και βέβαια αν το ακίνητο είναι βάρος και δέσμευση για σας ή αν έχετε ανάγκη ρευστότητας. Είναι η δεύτερη φορά από τη δημιουργία της Epsilon Team που αναφέρομαι στο ίδιο θέμα με την ίδια προτροπή προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Την πρώτη φορά επαληθεύτηκα πλήρως . Ήταν Μάιος του 2011, μόλις ένα χρόνο από την έναρξη  λειτουργίας της Epsilon Team,  όταν στο blog της εταιρείας έγραφα κείμενο με τίτλο « ΠΟΥΛΑΩ ΔΕΝ ΞΕΠΟΥΛΑΩ» , στηλιτεύοντας το μότο όλων των πωλητών ακινήτων εκείνη την περίοδο. Τους προέτρεπα ανοικτά ,  να ρίξουν τις τιμές και να πουλήσουν, ωστόσο ελάχιστοι με ακολούθησαν. Όσοι το έκαναν κέρδισαν … πολλά … πάρα πολλά !
Δυστυχώς είμαι στη δυσάρεστη θέση να το επαναλάβω και σήμερα. Η υφεσιακή πορεία της χώρας αλλά και η αύξηση της φορολογίας  που προβλέπεται όπως όλα δείχνουν στη νέα συμφωνία, θα ρίξουν τουλάχιστον κατά 30% τις τιμές των ακινήτων μέχρι το τέλος του χρόνου.
Οι τιμές των ακινήτων την επόμενη διετία θα αγγίξουν τις χαμηλότερες τιμές του αιώνα με άγνωστη ημερομηνία ανάκαμψης.
Μετά την υπογραφή της συμφωνίας με την Ε.Ε , εφ όσον υπάρξει και εγκριθεί και από το δικό μας και από τα λοιπά Ευρωπαϊκά κοινοβούλια, θα δημοσιευθούν οι προβλέψεις των διεθνών οίκων για την πορεία των τιμών στην Ελλάδα που όπως γνωρίζω , χρησιμοποιώντας τις άλλοτε δημοσιογραφικές μου πηγές , θα είναι ιδιαιτέρως δυσοίωνες !
Συμπέρασμα. Αν πουλάτε ακίνητο και έχετε προσφορά , διαπραγματευτείτε με λογική και το βλέμμα στραμμένο στην τσέπη , στο συμφέρον σας και στην επόμενη δεκαετία.

Δευτέρα, 22 Ιουνίου 2015

ΧΩΡΙΣ ΧΡΕΩΣΗ Ο ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΠΩΛΗΤΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Η εταιρεία μας , μετά από πολλαπλά «ατυχήματα» -  ακυρώσεις αγοραπωλησιών,  που προέκυψαν τα τελευταία δυο χρόνια , λόγω μη εξειδίκευσης των δικηγόρων που επέλεξαν οι ιδιοκτήτες των ακινήτων, αποφάσισε να προσφέρει σε όλους του ΠΩΛΗΤΕΣ ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ πλήρη νομική κάλυψη από την εξειδικευμένη σε αγοραπωλησίες δικηγορική εταιρεία Π. Λιάρτης – Σ. Νικηφοράκης & Συνεργάτες.
Η αγοραπωλησία σήμερα στην Ελλάδα χρήζει εξειδίκευσης κάτι που δυστυχώς δεν αντιλαμβάνεται η πλειοψηφία των ιδιοκτητών – πωλητών ακινήτων. Ένας νομικός μπορεί να είναι εξαιρετικός στην επίλυση ενός διαζυγίου, στην υποστήριξη ενός κακοποιού , αυτό όμως δεν σημαίνει ότι είναι εξ ίσου καλός και στην ολοκλήρωση μιας μικρής ή μεγαλύτερης αγοραπωλησίας.
Η διαπραγμάτευση με τον δικηγόρο του αγοραστή για τις επιμέρους απαιτήσεις της άλλης πλευράς, η διασφάλιση της πληρωμής του πωλητή,  η όποια άρση βάρους που  πιθανόν έχει το προς πώληση ακίνητο, η συλλογή και αποστολή στον συμβολαιογράφο των απαιτούμενων εγγράφων καθώς και ο έλεγχος τους και τέλος η δομή του συμβολαίου , απαιτούν πλέον ιδιαίτερη γνώση και τεχνική ώστε να ολοκληρωθεί η αγοραπωλησία άμεσα και επιτυχώς.
Είθισται η πλειοψηφία των ιδιοκτητών υποτιμώντας τη διαδικασία της αγοραπωλησίας ως νομική εργασία, να την αναθέτουν  στην αδελφή του γαμπρού τους, στον γιό  του γείτονα, στον δικηγόρο που τους έβγαλε το διαζύγιο, στη νεαρή δικηγόρο συγγενή που θέλουν να βοηθήσουν ή ακόμα και στον διάσημο ποινικολόγο με τον οποίο κάνουν μαζί … διακοπές στη Μύκονο. Το αποτέλεσμα είναι συχνά … ατυχές ! Και αν καταλήξει σε υπογραφή, υπάρχει μεγάλη καθυστέρηση .  Όπως κάποιος  επιλέγει  γιατρό εξειδικευμένο για συγκεκριμένη ασθένεια,  έτσι  πρέπει να επιλέξει  και δικηγόρο  για το  νομικό θέμα που αντιμετωπίζει.
Η Epsilon Team από την πρώτη μέρα λειτουργίας της το 2010 εξασφάλισε τη στήριξη της εξειδικευμένης σε αγοραπωλησίες νομικής εταιρείας Π. Λιάρτης – Σ. Νικηφοράκης & Συνεργάτες  και την χρησιμοποίησε σε σημαντικές αγοραπωλησίες οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων  με εξαιρετικά αποτελέσματα.
Ως εκ τούτου αποφασίσαμε να προσφέρουμε τη συγκεκριμένη υπηρεσία και να καλύψουμε το κόστος της ,προκειμένου να έχουμε τα καλύτερα δυνατά αποτελέσματα στον συντομότερο χρόνο.
Για τα εντός Αθηνών και προαστίων οικιστικά ακίνητα, η αμοιβή μας δεν διαφοροποιείται έστω και αν περιλαμβάνει όλη τη νομική κάλυψη των ιδιοκτητών και παραμένει στο 2% + 23% ΦΠΑ. Εξαιρούνται τα παράβολα ή οποια δημόσια έγγραφα έχουν κόστος έκδοσης.
Για τα εκτός Αθηνών ακίνητα η αμοιβή μας συμπεριλαμβανομένης της νομικής κάλυψης διαμορφώνεται σε 3% , δηλαδή 1% επιπλέον της συνηθισμένης μεσιτικής αμοιβής , δεδομένου ότι στα συγκεκριμένα ακίνητα ενέχουν δυσκολίες λόγω αποστάσεων.
Και στις δυο περιπτώσεις όμως, ο πωλητής, μας παραδίδει τον φάκελο με τους τίτλους του ακινήτου, συμφωνεί εγγράφως στην επίσης γραπτή προσφορά του αγοραστή που πάντα εξασφαλίζει η εταιρεία μας  και απλώς ενημερώνεται  για την ημέρα και ώρα του συμβολαίου.
Την ίδια υπηρεσία μπορούμε να προσφέρουμε και σε όλα τα επαγγελματικά ακίνητα αυξάνοντας όμως την αμοιβή μας σε 3% όπως ισχύει για τα εκτός Αττικής.

Εβίτα Ελευθερουδάκη
broker/owner
Epsilon Team real estate Plus

Δευτέρα, 2 Φεβρουαρίου 2015

ΤΙ ΣΗΜΑΙΝΕΙ ΝΑ ΣΕ ΕΚΠΡΟΣΩΠΕΙ ΕΝΑΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΗΣ

Άρθρο του Andrew Fortune που δημοσιεύτηκε στις 26 Ιανουαρίου 2015 : http://www.greatcoloradohomes.com/blog/what-does-it-really-mean-to-be-represented-by-a-realtor.html
Μετάφραση - Προσαρμογή: Δινομάχη Δούκα

Όταν ξεκίνησα την διαδικασία για την αγορά κατοικίας για πρώτη φορά, η σύζυγός μου κι εγώ βρήκαμε πολύ σύντομα ένα σπίτι που θέλαμε να δούμε. Καλέσαμε τον αριθμό που υπήρχε στην αγγελία και μιλήσαμε με κάποιον που μας έδωσε ραντεβού στο ακίνητο. Ήταν κτηματομεσίτης. Δεν είχα ιδέα ποια ήταν η πραγματική δουλειά ενός κτηματομεσίτη. Ήξερα μόνο ότι είχε τα κλειδιά του ακινήτου και έπρεπε να επικοινωνήσω μαζί του για να επισκεφθώ το ακίνητο. Η σύζυγός μου ήταν πιο εξοικειωμένη με την κτηματαγορά εκείνη την περίοδο, έχοντας εργαστεί στον κλάδο ασφάλισης τίτλων ιδιοκτησίας κατοικίας. Μου εξήγησε ότι ο κτηματομεσίτης θα μας "εκπροσωπούσε" και θα μας βοηθούσε να δούμε όλες τις κατοικίες που μας ενδιέφεραν. Δεν είχα καταλάβει πλήρως τη σημασία και το όφελος να σε "εκπροσωπεί" ένας κτηματομεσίτης.
Πολλά χρόνια αργότερα αποφάσισα να βγάλω άδεια κτηματομεσίτη και να ξεκινήσω την καριέρα μου στην κτηματαγορά. Σύντομα συνειδητοποίησα ότι η αγοραπωλησία ενός ακινήτου μπορεί να παρομοιαστεί με ναρκοπέδιο για τον κτηματομεσίτη. Υπάρχουν 99 προβλήματα που μπορεί να ανακύψουν σε μια πράξη μεταβίβασης. Οι καλοί κτηματομεσίτες προβλέπουν τα προβλήματα πολύ νωρίτερα και φροντίζουν να τα επιλύσουν ώστε να αποφύγουν τον αντίκτυπο στους πελάτες τους. Αυτό εμπίπτει στην "εκπροσώπηση" των πελατών τους. Είναι μια μοναδική δουλειά που απαιτεί ισχυρή επαγγελματική δεοντολογία και αφοσίωση στους πελάτες μας.

Όταν σας εκπροσωπεί ένας κτηματομεσίτης, αυτό σημαίνει ότι βάζει τα δικά σας συμφέροντα πάνω από τα δικά του. Χρησιμοποιούν τις γνώσεις τους και τις ικανότητές τους για να σας βοηθήσουν με κάθε τρόπο. Ένας από τους τρόπους που οι κτηματομεσίτες βοηθούν τους αγοραστές και τους πωλητές είναι με την απλοποίηση της διαδικασίας. Αν ένας κτηματομεσίτης σας έλεγε όλες τις κινήσεις που κάνει στο παρασκήνιο, η αφήγηση θα σας εξουθένωνε. Εκτός αυτού, θα σας προκαλούσε βαρεμάρα στα μισά. Κάνουμε εκτεταμένη έρευνα, συντονισμό, επικοινωνία και σχεδιασμό στο παρασκήνιο. Περνώ πολύ περισσότερο χρόνο εργαζόμενος στο παρασκήνιο για τους πελάτες μου από ό,τι στη διάρκεια της συνάντησής μου μαζί τους. Δεν συζητώ με τους πελάτες μου για όλα όσα κάνω γιατί το θέμα μας δεν είμαι εγώ. Σημασία έχουν εκείνοι, στο 100%. Θέλω ν' ακούσω τις σκέψεις τους και επεμβαίνω μόνο εφόσον έχω χρήσιμες πληροφορίες που μπορεί να τους βοηθήσουν.

Ο καλός κτηματομεσίτης θα σας κάνει να νιώσετε ότι η διαδικασία της αγοραπωλησίας μιας κατοικίας είναι εύκολη υπόθεση. Θα σας προφυλάξει από τα εσωτερικά δράματα που διαδραματίζονται στις διαπραγματεύσεις, τις επιθεωρήσεις, τα θέματα δανειοδότησης, τα θέματα τίτλων ιδιοκτησίας και λοιπά. Γι' αυτό το λόγο, κάποιοι άνθρωποι δεν γνωρίζω πόσο καλά τους έχει "εκπροσωπήσει" ο κτηματομεσίτης τους γιατί τα έχει φροντίσει όλα εκείνος. Γι' αυτό το λόγο ήθελα να γράψω αυτό το άρθρο. Θέλω να φέρω στο φως την "εκπροσώπηση" αναφέροντας κάποια βασικά οφέλη που έχει σημασία να καταλάβουμε. Πρόκειται για ένα καίριο θέμα στη σχέση μεταξύ πελάτη και κτηματομεσίτη.

Αντιλαμβάνομαι ότι δεν κάνουν όλοι οι κτηματομεσίτες καλά τη δουλειά τους όταν "εκπροσωπούν" τους πελάτες τους. Μπήκα σ'αυτό το χώρο έχοντας αρκετές κακές εμπειρίες με κτηματομεσίτες. Η αλήθεια είναι ότι υπάρχουν μερικοί υπέροχοι κτηματομεσίτες στην κτηματαγορά. Όταν είχα τις κακές εμπειρίες με κτηματομεσίτες, ο λόγος ήταν συμβιβάστηκα με τον πρώτο κτηματομεσίτη που συνάντησα χωρίς να κάνω καμιά έρευνα. Αυτό είναι ένα λάθος που κάνουν πολλοί άπειροι αγοραστές πρώτης κατοικίας. Σ' αυτό το άρθρο, θα εστιάσω στις ικανότητες και τα χαρακτηριστικά ενός ΚΑΛΟΥ κτηματομεσίτη. Υπάρχουν πολλοί καλοί κτηματομεσίτες στην περιοχή σας. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτό το άρθρο ως οδηγό για να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε πόσο καλός είναι ο κτηματομεσίτης σας, αν δεν είστε βέβαιος. Απολαμβάνετε αυτά τα 4 οφέλη που αναφέρω παρακάτω;

1. Νιώθετε ότι σας καταλαβαίνει.
Η "εκπροσώπηση" από έναν κτηματομεσίτη σημαίνει ότι έχετε έναν "συνήγορο" που βάζει τον εαυτό του στη θέση σας. Θα σας ακούει προσεκτικά. Θέλει όσο το δυνατόν περισσότερες πληροφορίες για την κατάσταση που βρίσκεστε ώστε να σας βοηθήσει με τον καλύτερο τρόπο. Οι καλοί κτηματομεσίτες είναι ανταγωνιστικοί. Θα κάνουν το παν για να κερδίσουν το σεβασμό σας και να σας κερδίσουν ώστε να τους χρησιμοποιήσετε ξανά στο μέλλον (ΣτΜ: ή να τους συστήσετε σε φίλους σας που αναζητούν κατοικία). Η κατανόηση των αναγκών και των επιθυμιών των πελατών μας είναι απαραίτητη για την επιτυχία μας σε αυτόν τον κλάδο.

Εργαζόμαστε σκληρά για να κατανοήσουμε εσάς και τις ανάγκες σας. Καθένας από τους πελάτες μου που πωλούν ή προτίθενται να αγοράσουν κατοικία είναι διαφορετικός. Κάποιοι μπορεί να θέλουν να βάλουν το σπίτι τους προς πώληση και έχουν ανάγκη από συμβουλές για την σωστή παρουσίασή του και την προσθήκη βελτιώσεων για να μεγιστοποιήσουν την αξία του. Άλλοι μπορεί να μετακομίζουν σε άλλη περιοχή λόγω στρατιωτικής μετάθεσης και είναι ανάγκη να βρουν σπίτι στις επόμενες 7 ημέρες. Η κατάσταση που βιώνει καθένας από τους πελάτες μας είναι διαφορετική. Όλοι απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή για να βεβαιωθούμε ότι οι ανάγκες τους ικανοποιούνται και οι προσδοκίες τους υπερπληρούνται. Αν ο κτηματομεσίτης σας αντιλαμβάνεται πλήρως την κατάστασή σας και σας καταλαβαίνει, είστε σε καλά χέρια!

2. Σας προστατεύει.
Η "εκπροσώπηση" από έναν κτηματομεσίτη σημαίνει ότι τα συμφέροντά σας προστατεύονται. Αν πείτε στον κτηματομεσίτη σας ότι θέλετε ένα σπίτι σε ένα συγκεκριμένο εύρος τιμής, θα φροντίσει να σας προσγειώσει σε περίπτωση που αρχίσετε να ξεφεύγετε και να βλέπετε ακίνητα μεγαλύτερης αξίας. Επίσης, θα σας υπενθυμίσει τα βασικά σημαντικά κριτήρια αναζήτησης κατοικίας αν αρχίσετε να αποσπάστε από λιγότερο εργονομικές κατοικίες. Θα προφυλάσσουν τα στοιχεία σας και θα τα κοινοποιούν σε τρίτους μόνο εφόσον τους το επιτρέψετε εσείς. Θα παρεμβάλλονται κάθε φορά που προκύπτει κάποιο πρόβλημα και θα το επιλύουν σύμφωνα με τις επιθυμίες σας, προστατεύοντάς σας από την απευθείας σύγκρουση.

Πρόσφατα δούλευα με κάποιους αγοραστές κατοικίας και βρεθήκαμε στο γραφείο του κατασκευαστή. Ο κατασκευαστής ήταν πολύ πιεστικός και προσπαθούσε να αποσπάσει πολλές πληροφορίες από τους πελάτες μου. Επενέβην και ζήτησα από τον κατασκευαστή να μου δώσει γραπτά τις ερωτήσεις του και θα τις μελετούσαμε και θα τις απαντούσαμε αργότερα. Αργότερα, οι αγοραστές μου με ευχαρίστησαν για αυτή την κίνησή μου. Είπαν ότι ένιωσαν εγκλωβισμένοι και δεν ήξεραν πώς ν' απαντήσουν. Οι καλοί κτηματομεσίτες αφιερώνουν χρόνο για να γνωρίσουν τους πελάτες τους. Παίρνουν στα σοβαρά το ρόλο τους και προστατεύουν τους πελάτες από οποιαδήποτε απειλή ή περίπλοκη κατάσταση. Αυτό δίνει στους πελάτες μας αυτοπεποίθηση και μια αίσθηση δύναμης στην κτηματαγορά.

3. Εσωτερική πληροφόρηση
Ένας καλός κτηματομεσίτης είναι ένας έμπειρος επαγγελματίας με πολυετή εσωτερική πληροφόρηση. Αν έχετε ήδη εμπλακεί στην αγοραπωλησία ενός ακινήτου, τότε πιθανόν να έχετε μάθει πολλά πράγματα σχετικά με τη λειτουργία της κτηματαγοράς. Σκεφθείτε να το κάνετε αυτό περίπου 50 φορές το χρόνο. Μπορείτε να φανταστείτε πόσες γνώσεις θα λαμβάνατε από κάθε αγοραπωλησία; Αυτό είναι το όφελος από τη συνεργασία με έναν έμπειρο κτηματομεσίτη. Έχουν εσωτερική πληροφόρηση από τη συνεργασία τους με εκατοντάδες πωλητές και αγοραστές ακινήτων. Κάντε όσο το δυνατόν περισσότερες ερωτήσεις και χρησιμοποιήστε αυτό το βοήθημα όσο καλύτερα μπορείτε. Είναι ένα από τα μεγαλύτερα οφέλη της συνεργασίας με έναν καλό κτηματομεσίτη.

Πολλοί άνθρωποι πιστεύουν ότι "εσωτερική πληροφόρηση" σημαίνει να γνωρίζει κάποιος ποιες γειτονιές έχουν χαμηλότερο ποσοστό εγκληματικότητας ή ποια σχολεία είναι πιο καλά. Αυτή είναι μια συνηθισμένη παρανόηση. Οι κτηματομεσίτες δεν πρέπει να εκφέρουν άποψη για τις γειτονιές ή τα σχολεία. Θεωρείται ότι κατευθύνουν τους αγοραστές κατ'αυτόν τον τρόπο. Ως κτηματομεσίτες, μπορούμε να σας παραπέμψουμε στις κατάλληλες πηγές πληροφόρησης για να βρείτε όλα τα στοιχεία που θα χρειαστείτε για να απαντήσετε όσο το δυνατόν καλύτερα σ'αυτές τις ερωτήσεις. Η γνώση της διαδικασίας της μεταβίβασης, η προετοιμασία για τα συμβόλαια και τα στατιστικά της τοπικής κτηματαγοράς είναι τα πιο πολύτιμα στοιχεία που μπορούμε να σας προσφέρουμε. Να κατανοήσετε πώς να συντάξετε μια δίκαιη προσφορά για να πετύχετε το καλύτερο κλείσιμο είναι ανεκτίμητης αξίας. Να γνωρίζετε πώς να διαπραγματευτείτε συγκεκριμένες λεπτομέρειες σε μια μεταβίβαση είναι απαραίτητο. Να βοηθάμε τους πελάτες μας να κατανοήσουν τα στατιστικά της σύγχρονης αγοράς και τι σημαίνουν για την κατάστασή τους είναι κάτι που χαίρει μεγάλης εκτίμησης από τους αγοραστές μας.

4. Διαπραγματευτικό πλεονέκτημα
Όταν έχεις κάποιον να σε "εκπροσωπεί", μπορείς να καθίσεις αναπαυτικά και να τον κατευθύνεις κατά το δοκούν στη διάρκεια των διαπραγματεύσεων. Είναι πολύ πιο εύκολο να πάρετε σημαντικές αποφάσεις όταν δεν χρειάζεται να αντιμετωπίσετε και το στρες και την ένταση που θα βιώνετε όταν δίνετε τις πληροφορίες. Αυτό είναι το διαπραγματευτικό σας πλεονέκτημα, όταν έχετε κάποιον κτηματομεσίτη να σας εκπροσωπεί. Ο κτηματομεσίτης σας θα παραδίδει τις πληροφορίες σύμφωνα με τις οδηγίες σας, χρησιμοποιώντας την εμπειρία του για να πετύχει το καλύτερο δυνατό αποτέλεσμα για χάρη σας. Είναι ο προσωπικός σας εκπρόσωπος στις διαπραγματεύσεις και τις λεπτομέρειες της μεταβίβασης.

Οι κτηματομεσίτες θα σας προετοιμάσουν και για τα διαφορετικά σενάρια που θα πρέπει να περιμένετε από τον αντισυμβαλλόμενο, σύμφωνα με τις απαιτήσεις σας. Ως αγοραστής κατοικίας, είναι εύκολο να υποπέσετε σε πλεονεξία και να θέλετε την καλύτερη δυνατή τιμή μαζί με άλλα πράγματα που βρίσκονται στο ακίνητο αλλά ανήκουν στους πωλητές. Ως πωλητής κατοικίας, είναι εύκολο να υποχωρήσετε και να δεχτείτε την πρώτη προσφορά που θα δεχτείτε λόγω εξάντλησης από τη διαδικασία της πώλησης του ακινήτου σας. Ένας καλός κτηματομεσίτης θα σας προσγειώσει και θα σας βοηθήσει να καταλάβετε την αληθινή διαπραγματευτική θέση σας. Θα σας βοηθήσει να προβλέψετε πώς θα ανταποκριθεί ο αντισυμβαλλόμενος στα αιτήματά σας. Επίσης, θα συντάξουν και θα παρουσιάσουν τα αιτήματά σας με τέτοιο τρόπο ώστε να πετύχουν να γίνουν αποδεκτά. Πρόκειται για μια ευαίσθητη ισορροπία που θέλει χρόνια για να τελειοποιηθεί. Με το πλεονέκτημα ενός καλού κτηματομεσίτη να διαμεσολαβεί στην αγοραπωλησία σας, γλιτώνετε χιλιάδες ευρώ και πολλές ώρες χαμένου ύπνου.

Τελευταίες σκέψεις
Η "εκπροσώπηση" από κτηματομεσίτη δημιουργήθηκε γιατί οι πελάτες μας είχαν ανάγκη και επιθυμούσαν αυτή την υπηρεσία. Πάντα θα είναι μια υπηρεσία που έχουν ανάγκη, είτε το γνωρίζουν είτε όχι. Όπως πολλοί αγοραστές, δεν γνώριζα ότι έχω ανάγκη από αυτά τα πράγματα όταν ξεκίνησα να συνεργάζομαι με έναν κτηματομεσίτη. Η κτηματαγορά είναι περίπλοκη υπόθεση και απαιτεί διαρκή επιμόρφωση, αφοσίωση και πίστη στους ανθρώπους με τους οποίους συνεργαζόμαστε. Αν συνεργάζεστε με κάποιον κτηματομεσίτη, προσέξτε τα τέσσερα οφέλη που αναφέρω πιο πάνω. Θα σας βοηθήσουν ώστε να γνωρίζετε πώς ν' ανταποκριθείτε στον κτηματομεσίτη σας στη διάρκεια της διαδικασίας. Όταν ξέρετε τι σημαίνει η δουλειά μας, μπορείτε να μας χρησιμοποιήσετε προς όφελός σας.

Οι κτηματομεσίτες είμαστε άνθρωποι σαν εσάς. Η χαρά μας δεν περιγράφεται όταν έχουμε κατενθουσιασμένους πελάτες. Πληγωνόμαστε βαθιά όταν οι πελάτες μας δεν αισθάνονται ότι λαμβάνουν την καλύτερη δυνατή εξυπηρέτηση. Σκεφτόμαστε πολύ τις ανάγκες των πελατών μας και αναζητούμε τρόπους να τους εξυπηρετήσουμε καλύτερα. Ως καταναλωτές κι εμείς, προσέχουμε τις λεπτομέρειες στις επιχειρήσεις όπου κι αν βρισκόμαστε. Πολλοί από εμάς είμαστε "πυλώνες" της κοινωνίας μας, συμμετέχουμε σε τοπικούς συλλόγους και βοηθάμε για τη βελτίωση των περιοχών που ζούμε και εργαζόμαστε. Η κτηματαγορά είναι η πιο "τοπική" βιομηχανία που μπορώ να σκεφτώ. Αφορά την περιοχή μας και την πόλη μας. Οι κτηματομεσίτες που το αντιλαμβάνονται αυτό συνήθως συνεργάζονται καλά μεταξύ τους και απολαμβάνουν τις προκλήσεις αυτής της προσοδοφόρας καριέρας. Η συνεργασία με έναν καλό κτηματομεσίτη για να "εκπροσωπήσει" τα συμφέροντά σας είναι το καλύτερο βοήθημα που έχετε στη διάθεσή σας για να πετύχετε τους στόχους σας στην αγορά ή την πώληση κατοικίας.

Σάββατο, 20 Δεκεμβρίου 2014

ΧΩΡΙΣ ΦΟΡΟ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΑ ΕΠΟΜΕΝΑ 2 ΧΡΟΝΙΑ

 Στην πλήρη αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων έως το τέλος του 2016 προχώρησε το υπουργείο Οικονομικών μετά από διαπραγματεύσεις του αρμόδιου υφυπουργού κ. Γιώργου Μαυραγάνη με τα αρμόδια τεχνικά κλιμάκια της τρόικας.

Όπως τονίζουν κύκλοι του ΥΠΟΙΚ η απόφαση ελήφθη προκειμένου να τονωθεί άμεσα η αγορά ακινήτων και να απεμπλακεί η κτηματαγορά από το μεγάλο γραφειοκρατικό βάρος και τις καθυστερήσεις που προκαλούσε η εφαρμογή του φόρου υπεραξίας.

Σημειώνεται ότι ο φόρος υπεραξίας επιβαλλόταν με συντελεστή 15% στη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης ενός ακινήτου με απαλλαγή από το φόρο των ακινήτων, τα οποία είχαν αποκτηθεί πριν την 1η/1/1994.

Ο φόρος υπεραξίας και οι μεγάλες καθυστερήσεις στο ξεκαθάρισμα του τρόπου εφαρμογής του είχαν σαν αποτέλεσμα να παγώσουν οι μεταβιβάσεις ακινήτων τουλάχιστον για τέσσερις μήνες στις αρχές του 2014, ενώ ο φόρος είχε προκαλέσει πολύ μεγάλες αντιδράσεις από τους συμβολαιογράφους, οι οποίοι με κάθε ευκαιρία τόνιζαν ότι επί της ουσίας είναι ανεφάρμοστος.

Ο φόρος υπεραξίας επανήλθε στο ελληνικό φορολογικό σύστημα τυπικά από την 1η/1/2014 μέσω του νέου Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος.

Αναλυτικά η απόφαση του υπουργείου Οικονομικών αναφέρει τα εξής:

"Το Υπουργείο Οικονομικών ανακοινώνει ότι με διάταξη που θα κατατεθεί άμεσα στη Βουλή, μετά από διαπραγμάτευση με την τρόικα, προβλέπεται η αναστολή της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2016.

Η ρύθμιση αποβλέπει στην τόνωση της αγοράς ακινήτων και θα δώσει αποφασιστική ώθηση για την περαιτέρω ανάκαμψη την ελληνικής οικονομίας. Η πρωτοβουλία αυτή έρχεται σε συνέχεια άλλων μέτρων που έχει λάβει η Κυβέρνηση προς την ίδια κατεύθυνση, όπως η δραστική μείωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων από το 10% στο 3%."

Πηγή:www.capital.gr

Δευτέρα, 24 Νοεμβρίου 2014

ΣΤΟΥΣ ΑΚΡΙΒΟΤΕΡΟΥΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥΣ ΔΡΟΜΟΥΣ ΤΟΥ ΚΟΣΜΟΥ ΕΡΜΟΥ ΚΑΙ ΤΣΙΜΙΣΚΗ


Η Ερμού σήμερα βρίσκεται στην 29η θέση της παγκόσμιας κατάταξης με τους πιο ακριβούς δρόμους σε όλο τον κόσμο για το 2014, καθώς σύμφωνα με την έρευνα τα ενοίκια αυξήθηκαν σε ετήσια βάση κατά 9,1%. Από πέρυσι, ο κάποτε «χρυσός» εμπορικός δρόμος ανέβηκε δύο θέσεις, ωστόσο από το 2008 που είχε βρεθεί στην 8η θέση έχει χάσει 21 θέσεις. Τα ενοίκια στη μεγαλύτερη εμπορική πιάτσα της Ελλάδας κυμαίνονται αυτή τη στιγμή στα πέριξ των 180 ευρώ το τ.μ. το μήνα.

Μεγάλη είναι η άνοδος των ενοικίων και στην Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη, καθώς τον Σεπτέμβριο εφέτος έφθασαν στα 120 ευρώ το τ.μ. το μήνα, σημειώνοντας αύξηση 14,3% σε ετήσια βάση.

Αυτοί είναι οι ακριβότεροι εμπορικοί δρόμοι του κόσμου

Πιο ακριβός δρόμος του κόσμου η 5η Λεωφόρος στη Νέα Υόρκη, η οποία ξεπέρασε το Χονγκ Κονγκ. Τα ενοίκια στην Upper Fifth Avenue της αμερικανικής μεγαλοπούπολης ανήλθαν στο ρεκόρ των 29.822 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ανά έτος, με την Causeway Bay στο Χονγκ Κονγκ να υποχωρεί κατά 6,8% και να πέφτει στη δεύτερη θέση.

H Champs-Élysées στο Παρίσι κατατάσσεται στην τρίτη θέση, ενώ η New Bond Street του Λονδίνου διατηρεί την τέταρτη θέση, με αύξηση ενοικίων 4,2%. Η Pitt Street Mall στο Σίδνεϊ συμπληρώνει την πρώτη πεντάδα, ανεβαίνοντας τρεις θέσεις στην κατάταξη με αύξηση της τάξης του 25%.

Συνολικά, τα ενοίκια στα καταστήματα λιανικής σε όλη την υδρόγειο αυξήθηκαν 2,4% κατά μέσο στους τελευταίους 12 μήνες μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2014, με την ανάκαμψη να διατηρείται αλλά με βραδύτερο ρυθμό. Η πτωτική και κάπως υποτονική οικονομική δραστηριότητα και κάποιες διαρθρωτικές αλλαγές επηρέασαν ορισμένες αγορές. Ωστόσο, παρά το χαμηλό ρυθμό ανάπτυξης, 277 από τους 330 εμπορικούς δρόμους σε 65 χώρες ανά τον κόσμο, που συμμετείχαν στην έρευνα, έδειξαν είτε στασιμότητα είτε αύξηση ενοικίων στη διάρκεια του έτους.

Η Αμερική έδειξε την ισχυρότερη ανάπτυξη, με αύξηση ενοικίων κατά 5,8%, ίδιο ποσοστό όπως και πέρυσι, ενώ η Ευρώπη, η Μέση Ανατολή και η Αφρική (ΕΜΕΑ) παρουσίασε μέτρια άνοδο 1,3% και η Ασία 3,6%. Η πτωτική και κάπως υποτονική οικονομική δραστηριότητα και κάποιες διαρθρωτικές αλλαγές επηρέασαν ορισμένες αγορές.

Ο Martin Mahmuti, ανώτερος αναλυτής επενδύσεων στη Cushman & Wakefield, δήλωσε πως «η τάση των μεγάλων αλυσίδων λιανικής πώλησης για πειραματισμό με το σχεδιασμό, τη διάταξη, το περιεχόμενο και τον ανασχεδιασμό των flagship καταστημάτων τους, συνεχίζει να έχει αντίκτυπο στις μεγάλες πόλεις/αγορές και θα παραμείνει ένας βασικός παράγοντας που επηρεάζει την ανάπτυξη κατά το επόμενο έτος. Παρά την ακόμα αβέβαιη οικονομική κατάσταση σε ορισμένα μέρη του κόσμου, κυρίως στην Ασία και την Ευρωζώνη, η δραστηριότητα λιανικής αγοράς αναμένεται να βελτιωθεί κατά το επόμενο έτος. Οι κεντρικές αγορές θα παραμείνουν σε υψηλή ζήτηση, καθώς οι αλυσίδες είναι πρόθυμες να εδραιώσουν την παρουσία τους και να αυξήσουν την προβολή τους, ενώ η προσφορά θα παραμείνει σφιχτή. Η ανάπτυξη των online αγορών, που υποστηρίζουν την πόλωση στην αγορά προς όφελος του μεγαλύτερου και του καλύτερου, θα έχει επίσης ένα διαρθρωτικό αντίκτυπο στις τοπικές αγορές».

Οι πιο ακριβοί εμπορικοί δρόμοι παγκοσμίως το 2014

Πηγή: Main Streets Across the Word 2014/2015, Cushman & Wakefield

Παρασκευή, 14 Νοεμβρίου 2014

ΣΤΙΣ ΤΙΜΕΣ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ ΤΟ ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ

Με τροπολογία του υπουργείου Οικονομικών, το πόθεν έσχες στις αγοραπωλησίες ακινήτων, θα ορίζεται πλέον  με τιμές συμβολαίου και όχι με τις αντικειμενικές που ορίζονταν μέχρι τώρα.
Επίσης, στην ίδια τροπολογία περιλαμβάνονται και οι εξής διατάξεις που αφορούν στις αγοραπωλησίες ακινήτων:

- Η δαπάνη αγοράς που λαμβάνεται υπόψη ως τεκμήριο για τον προσδιορισμό του εισοδήματος του αγοραστή δεν θα υπολογίζεται πλέον με βάση την αντικειμενική αξία αλλά με βάση την τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο ακόμη κι αν αυτή είναι μικρότερη από την αντικειμενική.

- Ως κόστος αγοράς του ακινήτου θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική επιβάρυνση του αγοραστή όπως αυτή αναγράφεται στο συμβόλαιο (τίμημα, φόροι και λοιπά έξοδα που καταβλήθηκαν)

Σάββατο, 9 Αυγούστου 2014

ΓΝΩΜΗ

Μην πουλάτε . Κάντε …υπομονή και αν αντέχει η τσέπη σας,  αγοράστε κιόλας.
Ξέρω πως δεν είναι για το συμφέρον μου αυτή η συμβουλή, μα εγκατέλειψα τη δημοσιογραφία και έγινα μεσίτης για να μπορώ να λέω τη γνώμη μου.
Και η γνώμη μου τη συγκεκριμένη στιγμή είναι πως το 2020 η Ελλάδα θα είναι αγνώριστη.
Ως επαγγελματίας μεσίτης δέχομαι καθημερινά αιτήματα πελατών εξωτερικού για αγορά στην Ελλάδα. Στην Αττική, στα νησιά , στη Χαλκιδική,  στην Πελοπόννησο … Πελάτες που είτε προέρχονται από τις προσωπικές μου γνωριμίες , είτε άγνωστοι που με ανακάλυψαν googlάροντας.
Φυσικά ζητούν τις χαμηλότερες δυνατές τιμές.  Η ζήτηση πελατών εξωτερικού – και δε μιλώ για την επιδρομή των Κινέζων που ακούω και εγώ τουλάχιστον δε βλέπω – αυξάνεται με μαθηματική πρόοδο. Το 2013 είχαμε 3 ή 4 ζητήσεις από σοβαρούς ξένους επενδυτές.
Σήμερα έχουμε πάνω από 50 !
Ζητούν παραθαλάσσια ακίνητα , ακίνητα  στην Αττική που βλέπουν Ακρόπολη , Λυκαβηττό, αλλα και επαγγελματικά , καταστήματα , αυτοτελή κτίρια γραφείων , ξενοδοχεία , όλα στη μισή τιμή της αντικειμενικής τους αξίας, δεδομένου οτι οι αντικειμενικές παραμένουν στα ύψη της φούσκας που δημιουργήθηκε πρίν απο μια δεκαετία στη χώρα μας.  Και τα αγοράζουν !  Ζητούν τα ακίνητα οχι ... σκοτωμένα , όπως νομίζουν ορισμένοι πωλητές, αλλα σε τιμές Ευρώπης .
Αν μάλιστα οι διαδικασίες αγοραπωλησίας ήταν απλούστερες , όπως για παράδειγμα στη γείτονα Τουρκία, θα είχαμε πολύ περισσότερες ζητήσεις. Όταν όμως ο ιδιοκτήτης πρέπει να νοικιάσει βανάκι για να κουβαλήσει στον συμβολαιογράφο τα απαραίτητα για την αγοραπωλησία δικαιολογητικά,  έγγραφα πού κοστίζουν και η έκδοσή τους είναι χρονοβόρα λόγω της συνεχιζόμενης ακαμψίας του δημοσίου ,  δεν ολοκληρώνονται ούτε οι μισές αγοραπωλησίες απ αυτές που θα μπορούσαν να γίνουν ! Παράλληλα διαδίδεται ανα τον κόσμο η δυσκολία αγοράς στη χώρα μας …
Με το δάχτυλο μας δείχνουν οι Ευρωπαίοι , ως ανέκδοτο μας διηγούνται οι Τούρκοι !

Κυριακή, 6 Ιουλίου 2014

Δυσοίωνες προβλέψεις για τις τιμές των ακινήτων !

Περαιτέρω πτώση θα παρουσιάσουν οι τιμές των ακινήτων, κυρίως των κατοικιών, καθώς η ελληνική οικονομία θα βρεθεί αντιμέτωπη κατά το προσεχές διάστημα με δύο νέους γύρους κρίσης. Την εκτίμηση αυτή διατύπωσε, σε εκδήλωση του ελληνικού παραρτήματος του Βασιλικού Ινστιτούτου ορκωτών πραγματογνώμων (RICS) με θέμα την οικονομία και τα ακίνητα ο επίτιμος αντιπρόεδρος της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων Παναγιώτης Γεννηματάς.
Ο κ. Γεννηματάς προέβλεψε ότι οι αξίες των ακινήτων αναμένεται να υποχωρήσουν περαιτέρω τα επόμενα χρόνια έως και 30%, επειδή το μέτωπο με τις τράπεζες και το ασφαλιστικό σύστημα δεν έχει κλείσει. Όπως ανέφερε, η, έως τώρα, πτώση των τιμών δεν ήταν η αναμενόμενη, με μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών να μην βάζει «πωλητήριο», ενώ, η αγορά δεν έχει πιάσει «πάτο».
«Έχουν γίνει ορισμένες οριακές βελτιώσεις σχετικά με το πλαίσιο της δημοσιονομικής προσαρμογής, τις οποίες, όμως, δεν θα θεωρούσα βιώσιμες. Και αυτό επειδή δεν έχουν αλλάξει οι δομές του Δημοσίου, με το παλιό μοντέλο, των συρρικνωμένων λειτουργιών, να εξακολουθεί να υπερχρηματοδοτείται από έκτακτες και βαρύτατες φορολογίες.
«Καίνε» τα τραπεζικά ακίνητα
Την ίδια στιγμή, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, από τα τέλη της χρονιάς, η τρόικα θα εντείνει την πίεση για διάθεση των στοιχείων του ενεργητικού που δεν σχετίζονται με την τραπεζική δραστηριότητα (non-core assets) και κυρίως των ακινήτων που συνδέονται με «κόκκινα» δάνεια.
Προς την κατεύθυνση αυτή προλειαίνει το έδαφος η ρύθμιση, που περιέχεται στην έκθεση αξιολόγησης της τρόικας, βάσει της οποίας το Δημόσιο θα μπορεί να βγάζει στο σφυρί ακίνητα των φορολογουμένων για ληξιπρόθεσμα χρέη στο 1/3 της αντικειμενικής αξίας τους.
Ο πλειστηριασμός ακινήτων στο 1/3 της αντικειμενικής-σήμερα βγαίνουν στο σφυρί στην αντικειμενική παραμένοντας στα αζήτητα- εκτιμάται ότι θα «βυθίσει» σε νέα χαμηλά την αγορά ακινήτων.
«Η κτηματαγορά συμβάλει συμπληρωματικά στην αντιστροφή του κλίματος της οικονομίας, ενώ δεν θα μπορούσε να αποτελέσει την λοκομοτίβα της ανάπτυξης. Εξάλλου, η πλειονότητα των υλικών που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή ενός ακινήτου εισάγεται, ενώ τα χρήματα που αντλούν οι πωλητές από τη ρευστοποίηση ενός ακινήτου δεν επενδύονται στην πραγματική αγορά» σημείωσε ο κ. Γεννηματάς.

Πηγή:www.capital.gr

Τρίτη, 17 Ιουνίου 2014

ΕΠΙΠΛΕΟΝ ΠΤΩΣΗ ΣΤΙΣ ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΠΡΟΒΛΕΠΕΙ Η GLP Values

Κάτω από τις 3.000 ευρώ/τ.μ. πωλούνται στη συντριπτική τους πλειοψηφία τα καλά ακίνητα ακόμη και στις ακριβές περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων.
Την ίδια στιγμή, στην Αττική τα ενοίκια έχουν «βουτήξει» σε ιστορικά χαμηλά καθώς μόνο σε δύο περιοχές ξεπερνούν τα 12 ευρώ/τ.μ. το μήνα ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις είναι κάτω από τα 6 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως.
Την εικόνα της αγοράς ακινήτων για το 2014 και τις προβλέψεις για περαιτέρω αποκλιμάκωση των τιμών, δίνει η ετήσια έρευνα της εταιρείας εκτιμητών και συμβούλων GLP Values.
Εξαιρετικά ενδιαφέρον είναι το συμπέρασμα για την φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας καθώς, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της εταιρείας, το σύνολο των φόρων και των τελών αντιστοιχούν περίπου στο 1% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ειδικά για τη νέα κλίμακα φορολόγησης των μισθωμάτων, η μέση ετήσια φορολογική επιβάρυνση από τη μίσθωση των ακινήτων αντιστοιχεί στο 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.


Η GLP Values εκτιμά ότι αν κάποιος είχε επενδύσει 100 ευρώ την 1/1/1995 τότε στις 31 /12/2008 η τρέχουσα αξία της περιουσίας του θα ήταν 304,8 ευρώ εάν το κεφάλαιό του είχε τοποθετη­θεί σε ακίνητα, 241,3 ευρώ εάν είχε επιλέξει προθεσμιακή κατάθεση και 209,7 ευρώ εάν είχε επενδυθεί σε μετοχές. Εάν ληφθεί υπόψη και η πενταετία 2009 - 2013 τότε η διαφορά της αξίας της επένδυσης σε ακίνητη περιουσία και της αντίστοιχης σε προθεσμιακή κατάθεση εξαλείφεται λόγω σημαντικής ανόδου των επιτοκίων και αντίστοιχης υποχώρησης των τιμών των ακινήτων.

Από την 1/1/2014 οι ιδιοκτήτες αστικών κι επαγγελματικών ακινήτων επιβαρύνονται με τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος κατά μέσον όρο ισοδυναμεί με το 0,3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Εάν συνεκτιμηθεί το σύνολο των φόρων τότε αυτοί αντιστοιχούν περίπου στο 1% της αντικειμενικής του αξίας με αποτέλεσμα η καθαρή μετά από φόρους απόδοση των ακινήτων εισοδήματος να κυμαίνεται από 2,2% έως 3% σε ετήσια βάση.

Με τη βάσιμη εκτίμηση ότι το 2014 θα είναι ένα έτος περαιτέρω αποκλιμάκωσης των επιτοκίων και μάλιστα σε συνθήκες αποπληθωρισμού της ελληνικής οικονομίας, εκτιμάται ότι η ετήσια καθαρή απόδοση των προθεσμια­κών καταθέσεων θα κυμανθεί από 1,75 έως 2,25%.
Ο συνδυασμός αυτών οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η επένδυση εισοδήματος σε ακίνητη περιουσία θα προσφέρει μια απόδοση κοντά στην αντίστοιχη των εναλλακτικών τοποθε­τήσεων σταθερού εισοδήματος.
Αναφορικά με την πορεία της κτηματαγοράς η έρευνα αναφέρει ότι και φέτος οι τιμές θα υποχωρήσουν ενώ για το 2013, τονίζει το γ' τρίμηνο μειώθηκαν 11% στην Αθήνα, 9,5% στη Θεσσαλονίκη, 8,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6% στις λοιπές περιοχές.
Οπως φαίνεται στα σχετικά γραφήματα, στα βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας οι τιμές πώλησης κυμαίνονται από 1.400 έως 4.200 ευρώ/τ.μ. Ακριβότερες γειτονιές είναι η Βουλιαγμένη, η Βούλα και η Γλυφάδα στα νότια και Κηφισιά, Παπάγου στα βόρειο-ανατολικά.
Σε ότι αφορά την ενοικίαση σπιτιών Εκάλη και Βουλιαγμένη κινούνται πάνω από τα 15 ευρώ/τ.μ. το μήνα και ακολουθούν Π. Ψυχικό, Φιλοθέη, Βούλα, Ν. Σμύρνη που μόνο αυτές ξεπερνούν τα 10 ευρώ/τ.μ. το μήνα.

Κυριακή, 27 Απριλίου 2014

ΜΑΧΗΤΟ ΤΟ ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ

Σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο,  ο αγοραστής ενός ακινήτου πρέπει σε περίπτωση φορολογικού ελέγχου,  να δικαιολογήσει το πόθεν έσχες της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου παρ όλο που  πλέον,  είναι υπερπολλαπλάσια της πραγματικής τιμής αγοράς και της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο.
Άλλη μια παράνοια της κείμενης νομοθεσίας που ορίζει οτι για πόθεν έσχες ισχύει το ακριβότερο ποσόν ( αντικειμενική / τιμη συμβολαίου) .
Ωστόσο το πόθεν έσχες είναι μαχητό στα δικαστήρια. Αν ο ελεγχόμενος προσκομίσει όλα τα παραστατικά , την επιταγή με την οποία πλήρωσε , την αμοιβή του δικηγόρου , του συμβολαιογράφου και του μεσίτη , οι οποίες είναι πάντα στην τιμή του συμβολαίου , τότε κερδίζει τη δίκη και απαλλάσσεται !
Ως εκ τούτου , σε περίπτωση που αγοράζετε ακίνητο σε τιμή  χαμηλότερη της αντικειμενικής, φροντίστε να έχετε πληρώσει νομίμως και με αποδείξεις ,  όλους τους εμπλεκόμενους στην αγοραπωλησία.
Παράλληλα όμως,  στα εκτός Αττικής ακίνητα συμβαίνει το αντίθετο.  Τα πολυτελή ακίνητα , συνήθως τα παραθαλάσσια ή εκείνα που βρίσκονται σε τουριστικές περιοχές, πωλούνται σε υπερπολλαπλάσιες της αντικειμενικής τιμές . Αυτό βοηθά οσους έχουν ακόμα μαύρα χρήματα να τα … «τακτοποιήσουν» εφ όσον βέβαια ο ιδιοκτήτης δεχθεί να παραλάβει τη διαφορά αντικειμενικής και πραγματικής αξίας σε μετρητά .

Τετάρτη, 23 Απριλίου 2014

Ο ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ - ΤΡΟΠΟΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΟΙ

Νέα δήλωση με αναλυτικά στοιχεία για τα ακίνητα θα πρέπει να υποβάλλουν οι πωλητές πριν από την σύνταξη των συμβολαίων και να υπολογίζουν τον φόρο υπεραξίας σύμφωνα με υπουργική απόφαση που εκδόθηκε τη μεγάλη Πέμπτη.
Η δήλωση υποβάλλεται ακόμη κι αν δεν προκύπτει υπεραξία ή όταν αυτή θεωρείται μηδενική όπως ισχύει για ιδιοκτήτες που  έχουν αποκτήσει ακίνητο πριν από το το 1995 .
Η δήλωση υπογεγραμμένη από τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται σε τρία αντίτυπα εκ των οποίων το ένα παραμένει στην Εφορία , ενώ τα δύο υπόλοιπα επιστρέφονται θεωρημένα για να συμπεριληφθούν στην συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης.
Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των στοιχείων , να θεωρεί την δήλωση και να αποδίδει τον φόρο υπεραξίας που προκύπτει με τραπεζική επιταγή εντός πέντε ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου.
Πιο αναλυτικά η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει την συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα.
Αν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση. Η δήλωση παραλαμβάνεται από υπάλληλο της Δ.Ο.Υ. (ή του Γ.Ε.Φ.) της έδρας του συμβολαιογράφου.
Με την ίδια απόφαση και όσον αφορά τον προσδιορισμό της τιμής κτήσης διευκρινίζονται τα ακόλουθα :
-Σε περιπτώσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας χωρίς μεταβολή του δικαιώματος που αντιστοιχεί στο μεταβιβάζοντα πριν από τις πράξεις αυτές, ως χρόνος κτήσης θεωρείται αντίστοιχα ο χρόνος απόκτησης του αρχικού δικαιώματος.
-Σε περιπτώσεις που μετά την κύρωση των οικείων πράξεων εφαρμογής μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κύρωσης της πράξης εφαρμογής.
-Σε περιπτώσεις που μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ή την έκδοση της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης ή έκδοσης της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού.
-Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου αιτία θανάτου ή δωρεάς εν ζωή–γονικής παροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, ακόμη και στις περιπτώσεις που συνέτρεχε νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

Τρίτη, 1 Απριλίου 2014

ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ - ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ

Eξαιρούνται τα ακίνητα που έχουν αποκτηθεί πριν από το 1995 από τον φορο υπεραξίας σύμφωνα με τα όσα προβλέπει το πολυνομοσχέδιο στο οποίο προσδιορίζεται και ο τρόπος υπολογισμού της.

Προσδιορισμός τιμής κτήσης στα ακίνητα

Στην περίπτωση κτήσης λόγω μεταβίβασης με επαχθή αιτία, είναι το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο.

β) Στην περίπτωση κτήσης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή μεταβίβασης με χαριστική αιτία, είναι η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο ή οποιοδήποτε άλλο δημόσιο έγγραφο.

γ) Σε κάθε άλλη περίπτωση, υπολογίζεται ως εξής: Τιμή κτήσης ίσον τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Ως ΔΤΚατ νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος. Αν κατά το χρόνο της μεταβίβασης δεν έχει δημοσιευθεί μέσος ΔΤΚατ, λαμβάνεται υπ' όψιν ο σχετικός δείκτης του αμέσως προηγούμενου έτους.

Η τιμή πώλησης είναι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα κατά το χρόνο της μεταβίβασηςή, στην περίπτωση της ανταλλαγής, η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας που αποτελεί το αντάλλαγμα για κάθε συμβαλλόμενο και εφόσον αυτή δεν υφίσταται, η φορολογητέα αξία.

Τυχόν δαπάνες που συνδέονται άμεσα με την αγορά ή την πώληση του ακινήτου δεν συμπεριλαμβάνονται στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης και δεν προστίθενται ή αφαιρούνται, αντίστοιχα.

Στην περίπτωση που περιέρχεται στην κατοχή τρίτου κτίσμα που έχει ανεγερθεί στο έδαφός του με δαπάνες του μισθωτή σύμφωνα με το δεύτερο εδάφιο της προηγούμενης παραγράφου, ως υπεραξία θεωρείται η αγοραία αξία του κτίσματος, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από τα 2/3 της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου μαζί με το συστατικό αυτού κτίσμα.

Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί θεωρείται ότι είναι μηδενική.

Προσδιορισμός χρόνου κτήσης

Ο χρόνος κτήσης είναι ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας. Σε περίπτωση που δεν προκύπτει χρόνος κτήσης σύμφωνα με το πρώτο εδάφιο, ισχύουν τα εξής:

α) Επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε, με αυτεπιστασία ή με βάση το σύστημα της αντιπαροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε (5) ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο (2) ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών,

β) Επί πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης,

γ) Επί πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.

Επί χρησικτησίας, ως χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης.

Σε περίπτωση κατά την οποία ο προσδιορισμός της υπεραξίας σύμφωνα με τις ανωτέρω παραγράφους καταλήγει σε αρνητικό ποσό, η εν λόγω υπεραξία θεωρείται μηδενική.

Οι συντελεστές απομείωσης

Η υπεραξία που προκύπτει σύμφωνα με τις ανωτέρω παραγράφους λαμβάνεται απομειούμενη με την εφαρμογή των ακόλουθων συντελεστών απομείωσης:


Η υπεραξία, απομειωμένη σύμφωνα με την παράγραφο 5, μέχρι του ποσού των εικοσιπέντε χιλιάδων (25.000) ευρώ, απαλλάσσεται από το φόρο, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητο για πέντε (5) τουλάχιστον έτη.

ΠΗΓΗ: ered.gr

Πέμπτη, 6 Μαρτίου 2014

ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ 50 A'/28.02.2014 και ισχύει ο νέος Νόμος 4242/2014, με το άρθρο 13 του οποίου θεσπίστηκε η νέα νομοθετική ρύθμιση για τις εμπορικές μισθώσεις. Με τη ρύθμιση αυτή, απελευθερώνονται σε σημαντικό βαθμό οι νέες εμπορικές μισθώσεις, με αποτέλεσμα να αναμένεται η μαζική σύναψη χιλιάδων νέων μισθωτικών συμβάσεων ξενοίκιαστων καταστημάτων αλλά και γραφείων, αποθηκών κλπ. σε όλη τη χώρα, ενώ παραμένει η 12ετής προστασία σε όλες τις υφιστάμενες μισθώσεις. Οι νέες ρυθμίσεις έχουν ως εξής:

ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:

ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Η διάρκειά τους καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

ΣΤΗΝ ΠΡΑΞΗ δηλαδή τα μέρη έχουν πλέον την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης για κάθε πλευρά, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από την τριετία. Είναι αυτονόητο ότι κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επένδυση, ενώ θα διεκδικεί για τον εαυτό του μεγάλη μισθωτική διάρκεια, ο ίδιος θα ζητά να δεσμεύεται για μικρότερο χρόνο, με minimum πάντοτε την τριετία, ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία.

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.

ΛΟΙΠΟΙ ΟΡΟΙ: Κατά τα λοιπά οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.

ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:

ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για την δήθεν «άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι υπάρχουσες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).

ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ-ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ-ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ: Επανέρχονται ουσιαστικά οι προϊσχύουσες μέχρι το 1982 διατάξεις, δηλαδή μειώνονται στο μισό, ώστε να είναι δίκαιη η ρύθμιση και οικονομικά εφικτή η καταβολή τους.
Νέες προθεσμίες: Ασκηση καταγγελίας για ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση μετά 9-18 μήνες, αντί 18-30.
Αποζημιώσεις: Ιδιόχρηση 8-15 μισθώματα, 15-20 για όμοια επιχείρηση. Ανοικοδόμηση 6-9 μισθώματα.
Παραμένουν όμως οι αυστηρότατες συνέπειες σε όσους εκμισθωτές καταγγείλουν τις μισθώσεις, αλλά μετά αθετήσουν τις νόμιμες δεσμεύσεις τους!

ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ 6 ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΓΙΑ ΑΜΕΣΗ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΑΠΕΛΕΥΘΕΡΟΥΜΕΝΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ: Σε κάθε περίπτωση που εκμισθωτής προβεί μέχρι 31.8.2014 σε καταγγελία μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι την ημερομηνία αυτή λόγω συμπλήρωσης 12ετίας ή έληξε για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχει παρέλθει μέχρι 31.8.2014, 9 μήνες από τη λήξη της, ή μίσθωσης που τελεί υπό την τετραετή παράταση (σύμφωνα με την περίπτωση δ’ του άρθρου 61 του π.δ. 34/95),  ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στο μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με έξη (6) μηνιαία μισθώματα.   Η ρύθμιση έχει ως στόχο της να αποφευχθούν αιφνιδιασμοί των ενοικιαστών που λήγουν οι μισθώσεις τους και να δοθεί αρκετός χρόνος στις δύο πλευρές να ενημερωθούν για το νέο καθεστώς και «να τα βρούν» μεταξύ τους, όπως θα συμβεί στις περισσότερες περιπτώσεις.

πηγή ΠΟΜΙΔΑ

Πέμπτη, 27 Φεβρουαρίου 2014

ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ - ΔΥΟ ΜΗΝΕΣ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ ΑΝΑΣΥΝΤΑΣΣΕΤΑΙ !

Ο φόρος υπεραξίας θα υπολογίζεται με συντελεστή 15%
- Θα παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο κατά την υπογραφή των συμβολαίων και θα αποδίδεται στην εφορία
- Τι προβλέπεται για τα ακίνητα, για τα οποία δεν είναι δυνατόν να βρεθεί η τιμή κτήσης.
Οριστικοποιείται η νέα νομοθετική διάταξη για τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα.
Σύμφωνα με το σχέδιο που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών, ο φόρος θα υπολογίζεται επί του πραγματικού τιμήματος που θα αναγράφεται στο συμβόλαιο (τόσο του συμβολαίου της πώλησης όσο και της δήλωσης που υποβλήθηκε κατά την κτήση του ακινήτου) και όχι επί της αντικειμενικής αξίας.
Σε κάθε περίπτωση, ο φόρος υπεραξίας θα υπολογίζεται με συντελεστή 15%. Ο φόρος θα παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο κατά την υπογραφή των συμβολαίων και θα αποδίδεται στην εφορία.
Όλες οι αλλαγές  που προωθούνται:
1. Δεν θα επιβάλλεται φόρος στα ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν από 25 χρόνια

2. Η υπεραξία (τιμή πώλησης του ακινήτου μείον την τιμή αγοράς) θα απομειώνεται με βάση έναν συντελεστή αποπληθωρισμού για τον καθορισμό του οποίου θα λαμβάνεται υπόψη ο δείκτης τιμών καταναλωτή. Ο συντελεστής αυτός θα διαφοροποιείται ανάλογα με τα χρόνια που μεσολαβούν από την απόκτηση μέχρι την πώληση του ακινήτου.

3. Για τα ακίνητα που έχουν διακρατηθεί περισσότερα από πέντε χρόνια, από την υπεραξία -μετά και την εφαρμογή του συντελεστή απομείωσης - θα αφαιρείται και το ποσό των 25.000 ευρώ.

4. Για τα ακίνητα για τα οποία δεν είναι δυνατόν να βρεθεί η τιμή κτήσης, θα προβλέπεται προσέγγιση της τιμής κτήσης με βάση μαθηματικό τύπο. Στην πράξη, θα λαμβάνεται υπόψη ως βάση υπολογισμού η τιμή πώλησης η οποία και θα απομειώνεται με βάση συγκεκριμένο συντελεστή. Αυτός θα προκύπτει από ένα κλάσμα με αριθμητή τον συντελεστή τιμών της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής κατά το έτος κτήσης και παρονομαστή τον συντελεστή τιμών της ΕΛΣΤΑΤ κατά το έτος πώλησης. Έτσι, θα υπολογίζεται η τιμή κτήσης η οποία θα αφαιρείται από την τιμή πώλησης. Στη συνέχεια θα εφαρμόζεται και πάλι ο συντελεστής αποπληθωρισμού, και θα αφαιρείται το ποσό των 25.000 αν υπάρχει διακράτηση άνω των πέντε ετών.
ΠΗΓΗ newsit.gr

Παρασκευή, 14 Φεβρουαρίου 2014

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΚΑΙ ΠΡΟΔΙΚΑΣΙΑ ΓΙΑ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΚΑΘΕ ΑΚΙΝΗΤΟΥ όπως ισχύει απο 1/1/2014



1. Τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου (συμβόλαιο/α κτήσης)
2. Τοπογραφικό οικοπέδου πρόσφατο (εφόσον μεταβιβάζεται οικόπεδο), το οποίο θα πρέπει να έχει συνταχθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου γ’ της παραγρ. 1 του άρθρου 3 του Ν. 4178/2013, εξαρτημένο από κρατικό σύστημα συντεταγμένων, να φέρει τις υπεύθυνες δηλώσεις των Ν. 651/77 και 1337/83, τους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή και απόσπασμα του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Να φέρει το σημείο του βορρά και τους όμορους ιδιοκτήτες. Επί του τοπογραφικού διαγράμματος ο μηχανικός θα αναγράφει τον ηλεκτρονικό κωδικό της δήλωσης, καθώς και ότι έχει στη διάθεσή του όλα τα δικαιολογητικά και θα δηλώνει ότι θα το υποβάλει ηλεκτρονικά εντός της προθεσμίας του παραπάνω νόμου. Επίσης, απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού, ότι το τοπογραφικό διάγραμμα που συνέταξε είναι ταυτόσημο με αυτό που θα εισαχθεί σε ηλεκτρονική μορφή στο πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ.
3. Άδεια οικοδομής από την Πολεοδομία
4. Τοπογραφικό οικοπέδου, διάγραμμα κάλυψης, κάτοψη μεταβιβαζομένου ακινήτου (διαμερίσματος, αποθήκης, θέσης στάθμευσης), σφραγισμένα από την Πολεοδομία.
5. Ηλεκτρονική βεβαίωση μηχανικού, σύμφωνα με το άρθρο 3  του Ν. 4178/2013, με το μοναδικό αριθμό του ακινήτου
6. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του ακινήτου
7. Έγγραφο περαίωσης της διαδικασίας τακτοποίησης ημιϋπαιθρίων χώρων
ή τακτοποίησης πολεοδομικών αυθαιρεσιών (εάν έγιναν με το Ν. 4178/2013, να απεικονίζονται σε κάτοψη)
8. Τ.Α.Π. (εκδίδεται από το τμήμα εσόδων του αντιστοίχου Δήμου, με την προσκόμιση του συμβολαίου και του τελευταίου λογαριασμού της ΔΕΗ, εξοφλημένου)
9. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων - ΦΑΠ 2010, 2011, 2012 και 2013). Εκδίδεται ηλεκτρονικά.
10. Φορολογική ενημερότητα πωλητή (να αναγράφεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται)
11. Ασφαλιστική ενημερότητα από το ΙΚΑ, εφόσον ο μεταβιβάζων είναι έμπορος, μέλος ΟΕ κλπ ή έχει ανεγείρει οικοδομή τα τελευταία 10 χρόνια
12. Πιστοποιητικό εξόφλησης του φόρου κληρονομίας, αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομία και ο θάνατος συνέβη μετά την 1-1-1995
13. Κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα ή αποδεικτικό υποβολής προς κτηματογράφιση
14. Μισθωτήριο
15. Φωτοτυπίες ταυτότητας, διευθύνσεις, ΑΦΜ και ΔΟΥ συμβαλλομένων
16. Μεσίτης: τα στοιχεία του και η αμοιβή του αναλυτικά, εφόσον δηλώνεται ότι μεσολαβεί
17. Πληρωμή φόρου υπεραξίας
18. Πληρωμή φόρου μεταβίβασης

Σημείωση:
- Η άδεια οικοδομής, το τοπογραφικό, το διάγραμμα κάλυψης και οι κατόψεις, απαιτούνται μόνον όταν πρόκειται να ληφθεί τραπεζικό δάνειο. Αλλιώς, είναι προαιρετικά, εφόσον τα θέλει ο αγοραστής για το αρχείο του ή τα ζητήσει ο μηχανικός του
- Αν το μεταβιβαζόμενο είναι εκτός σχεδίου και υπάρχει προοπτική δόμησής του, συνιστάται η λήψη πιστοποιητικού δασαρχείου, το οποίο ζητούν οι περισσότεροι ενήμεροι αγοραστές

Φόρος Υπεραξίας:
- Ανέρχεται σε ποσοστό 15% επί της διαφοράς μεταξύ αξίας κτήσης και αξίας πώλησης. Ισχύει για όλα τα ακίνητα, ανεξάρτητα από το χρόνο κτήσης τους. Προβλέπονται συντελεστές απομείωσης της υπεραξίας μέχρι και 39%, ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου. Υπεραξία μέχρι και 25.000,00 € είναι αφορολόγητη.

Φόρος Μεταβίβασης:
- Ο φόρος μεταβίβασης μειώθηκε πλέον σε ποσοστό 3% της αξίας του ακινήτου. Στο ποσόν του φόρου θα προστεθεί επί πλέον ποσοστό 3%, για δημοτικό φόρο (π.χ. αξία ακινήτου 200.000,00 €, φόρος μεταβίβασης 6.000,00 €, δημοτικός φόρος 180,00 €, συνολικός φόρος 6.180,00 €)

Απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης λόγω αγοράς πρώτης κατοικίας
Συνοπτικά οι προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας:
1. Ο αγοραστής, ο σύζυγος και τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που να πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο ή ποσοστό οικοπέδου, στο οποίο αναλογεί κτίσμα που ικανοποιεί τις στεγαστικές τους ανάγκες, σε δημοτικό διαμέρισμα πληθυσμού άνω των 3.000 κατοίκων
2. Να μην έχει γίνει μεταβίβαση επικαρπίας ή ψιλής κυριότητας ή ποσοστό εξ αδιαιρέτου ακινήτου που ικανοποιούσε τις στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή κατά την τελευταία πενταετία
3. η αγοραπωλησία να μην γίνεται μεταξύ συγγενών εξ αίματος ή αγχιστείας πρώτου βαθμού ή μεταξύ συζύγων
4. ο αγοραστής να μην μεταβιβάσει το ακίνητο για μία πενταετία, διαφορετικά θα πληρώσει το φόρο από τον οποίο απαλλάχθηκε, με βάση τη νεώτερη αξία του ακινήτου

Απαλλαγή για απόκτηση πρώτης κατοικίας δεν δίνεται για δεύτερη φορά, παρά μόνον 
 α) αν δεν ικανοποιούνται πλέον οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή, λόγω μεταβολής της οικογενειακής κατάστασής του 
 β) εάν πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης του ακινήτου της πρώτης απαλλαγής, με βάση τις αξίες της νέας αγοράς (σημερινές) 


Προσοχή: 
- Πλέον, η απόκτηση πρώτης κατοικίας δεν εξαιρείται από το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου (πόθεν έσχες), οπότε θα πρέπει να δικαιολογείται η προέλευση και φορολόγηση των χρημάτων του τιμήματος .

Παρασκευάς Λιάρτης
νομικός σύμβουλος 
EPSILON TEAM -  real estate - Plus


Τρίτη, 28 Ιανουαρίου 2014

FITCH: ΝΕΑ ΠΤΩΣΗ ΤΙΜΩΝ ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΜΕΧΡΙ ΤΟ ΤΕΛΟΣ ΤΟΥ 14

Πάνω από 4 στα 10 ευρώ θα χαθούν στο τέλος του 2014 από την αξία των κατοικιών καθώς η υποχώρηση των τιμών την τελευταία πενταετία φτάνει το 42%.

Έρευνα του διεθνούς οίκου αξιολόγησης προβλέπει περαιτέρω πτώση για φέτος της τάξης του 10% καθώς οι τιμές, με βάση στοιχεία του γ' τριμήνου 2013 είχαν υποχωρήσει 32%.

Η εκτίμηση της Fitch είναι πολύ χειρότερη από εκείνη που έδινε πριν από περίπου ένα χρόνο όταν προέβλεπε ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα θα έχουν υποχωρήσει κατά 33% από τα επίπεδα του 2008. Οσο για το πότε θα υπάρξει σταθεροποίηση και σχετική ανάκαμψη; Next Year λένε οι αναλυτές.

Σύμφωνα με την έκθεση, η δυνατότητα αγοράς νέας κατοικίας (affordability) έχει βελτιωθεί, δεδομένης της πτώσης των τιμών και υποστηρίζεται από το περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων.

Ωστόσο επηρεάζεται από την συνεχιζόμενη απομόχλευση των τραπεζών και τον κίνδυνο αύξησης του κόστους χρήματος. Αξίζει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με την ΤτΕ, οι τιμές των διαμερισμάτων τα τρία πρώτα τρίμηνα του 2013 υποχώρησαν 11,6%, 11,8% και 9,2% αντίστοιχα ενώ αναμένεται πτώση γύρω στο 9%-10% το δ' τρίμηνο.

Συνολικά το 2012 η πτώση έφτασε το 11,7%. Από την αρχή της κρίσης, η υποχώρηση των διαμερισμάτων έχει φτάσει το 32% ή 37,6% σε πραγματικούς όρους. Ομως, πολλοί κτηματομεσίτες εκτιμούν ότι η «βουτιά» είναι μεγαλύτερη, π.χ. στην Αθήνα είναι 32% και στη Θεσσαλονίκη 38%.Η μέση περίοδος αναμονής για τη διάθεση απούλητων κατοικιών έφτασε το ένα έτος, από 5 μήνες το 2009.

Για το 2014, οίκος αναμένει πως οι τιμές κατοικιών θα αυξηθούν σε Γερμανία και Ηνωμένο Βασίλειο λόγω των χαμηλών επιτοκίων, την υγιή ανάπτυξη του ΑΕΠ και τη βελτιωμένη διαθεσιμότητα πίστης.

Οι τιμές είναι επίσης πιθανόν να σημειώσουν μικρή άνοδο στις ΗΠΑ και την Αυστραλία και να μείνουν αμετάβλητες στον Καναδά. Η Fitch αναμένει περαιτέρω υποχώρηση των τιμών στην Ολλανδία και την Ιταλία και σε μεγαλύτερο βαθμό σε Ελλάδα και Ισπανία. Η οικονομική σταθεροποίηση στην Ευρωζώνη αναμένεται να έχει ως αποτελέσματα σταθερές τιμές το 2015 στην Ολλανδία και την Ιταλία, ενώ η Ελλάδα και η Ισπανία αναμένεται -σύμφωνα με τον οίκο- να δουν τις τιμές κατοικιών να αυξάνονται.

Αξίζει, πάντως, να σημειωθεί ότι οι αναλυτές εκτιμούν ότι η αγορά διασώθηκε από μια ανεξέλεγκτη πτώση τιμών εξαιτίας της παράτασης για ένα έτος της αναστολής πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας.

Κι αυτό διότι θα αυξάνονταν ραγδαία η προσφορά κατοικιών σε πολύ χαμηλές τιμές, γεγονός που θα πίεζε το σύνολο της κτηματαγοράς. Σε ό,τι αφορά τα δάνεια σε καθυστέρηση, η εκτίμηση της Fitch είναι ότι το επίπεδο της δημιουργίας νέων έχει αρχίσει να περιορίζεται, καθώς η οικονομία αρχίζει να ανακάμπτει. Ωστόσο το συνολικό μέγεθος των προβληματικών δανείων θα εξακολουθήσει να αυξάνει καθώς αναμένεται σταδιακή και ελεγχόμενη μείωση των προστατευόμενων από πλειστηριασμό. Αναμένει να κορυφωθούν το 2015.

Η έκθεση της Fitch έρχεται απλά να επιβεβαιώσει τις εκτιμήσεις των ειδικών της κτηματαγοράς που δεν περιμένουν ανάκαμψη ζήτησης και τιμών πριν το 2015.
Στην αγορά συνεχίζουν να υπάρχουν περισσότερα από 200.000 απούλητα ακίνητα ενώ εκατοντάδες κατασκευαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων αναγκάζονται να «βγάλουν στο σφυρί» σπίτια προκειμένου να μπορέσουν να γίνουν κάποιες συναλλαγές.

Είναι χαρακτηριστικό ότι σε πολλές περιοχές η υποχώρηση των τιμών έχει ξεπεράσει το 45%-50% σε σχέση με το 2008 ενώ πολλοί κτηματομεσίτες εκτιμούν ότι η πτώση το 2015 θα φτάσει το 15%.

Δευτέρα, 27 Ιανουαρίου 2014

ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ... ΑΝΥΠΟΛΟΓΙΣΤΟΣ !

Ληστεία μετά... φόρου στα ακίνητα!

Όχι μόνον χρησιμοποιούν τις εντελώς πλασματικές αντικειμενικές τιμές ως βάση υπολογισμού του φόρου στα ακίνητα, αλλά πλέον θέλουν να τις χρησιμοποιήσουν και για τη φορολόγηση της υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακινήτων. Πρόκειται για έγκλημα…

Στη χώρα μας, είναι βέβαιον, υπάρχει ένας νοσηρός και συνάμα υποχθόνιος νους, ο οποίος κάθε πρωί, με το χάραμα, απεργάζεται σχέδια εξόντωσης της αγοράς ακινήτων.

Συχνά-πυκνά επεκτείνει τις σκέψεις του σε ολόκληρο το φάσμα της οικονομίας, όμως είναι αξιοσημείωτη η έμφαση που δίνει στην κτηματική και στεγαστική αγορά.

Μετά από μια χρονιά, πέρυσι, στη διάρκεια της οποίας κατόρθωσε να επιβληθούν τέσσερις διαφορετικοί φόροι επί της ακίνητης περιουσίας των κατοίκων της χώρας αυτής, και μάλιστα στη βάση αμιγώς πλασματικών αντικειμενικών αξιών, εφέτος κατόρθωσε να παγώσει κάθε μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα.

Από τα μέσα του περασμένου καλοκαιριού, συγκεκριμένα από τα τέλη Ιουλίου, είναι δημοσιευμένος σε ΦΕΚ ο N. 4172/2013, ΦΕΚ Α' 167, στο 41o άρθρο του οποίου ορίζεται ότι η υπεραξία από την πώληση ακινήτων φορολογείται ως εισόδημα με συντελεστή 15%.

Ορίζονται επίσης χρονολογικοί συντελεστές απομείωσης της αξίας αυτής καθώς και περιπτώσεις και όρια, πέραν των οποίων δεν θα υπάρχει φορολόγηση.

Τo σύνολο των διατάξεων αυτών τέθηκε σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου εφέτος, δηλαδή ένα πλήρες πεντάμηνο μετά τη δημοσίευσή τους στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Ωστόσο, χθες, μετά από μαραθώνια διαβούλευση που είχαν τις προηγούμενες ημέρες με εκπροσώπους του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης, οι συμβολαιογράφοι της χώρας κατέβασαν τα μολύβια αρνούμενοι να συντάξουν συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης ακινήτων, επικαλούμενοι σημαντικές ατέλειες και ελλείψεις στο νομοθέτημα αυτό, που αποτέλεσμα θα είχαν, σε περίπτωση ολοκλήρωσης τυχόν μεταβιβάσεων, τη σημαντική ζημία των συναλλασσομένων και κυρίως των πωλητών ακινήτων.

Συγκεκριμένα, με ανακοίνωσή τους δηλώνουν ότι θα απέχουν από τη σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων πώλησης ακινήτων, υπαγομένων στον φόρο υπεραξίας, δεδομένου ότι ο συγκεκριμένος νόμος «είναι ανεφάρμοστος στην πράξη λόγω των ατελειών του και εγκυμονεί σοβαρότατους κινδύνους για τα φορολογικά συμφέροντα του πωλητή - φορολογούμενου».

Ζητούν, δε, την άμεση έκδοση εγκυκλίου από το υπουργείο Οικονομικών με την οποία να διευκρινίζεται σειρά ζητημάτων, τα οποία ωστόσο δεν κατονομάζουν.

Τα ζητήματα αυτά, τα οποία παραμένουν ανεπίλυτα σχεδόν ένα εξάμηνο μετά την ψήφιση και δημοσίευση του συγκεκριμένου νομοθετήματος και σχεδόν έναν μήνα από την έναρξη ισχύος του, σύμφωνα με πληροφορίες, αφορούν καίρια θέματα όπως η βάση επί της οποίας θα υπολογίζεται η τιμή κτήσης του ακινήτου, ώστε να είναι δυνατός ο προσδιορισμός της τυχόν υπεραξίας που θα προκύψει για τον πωλητή του.

Σε περίπτωση που υιοθετηθούν είτε οι αντικειμενικές αξίες ως βάση, είτε οι τιμές οι οποίες αναγράφονται επί των συμβολαίων κτήσης, οι οποίες επίσης είχαν βασιστεί κατά τον καιρό σύνταξής τους στις τότε αντικειμενικές τιμές, ο πωλητής διατρέχει τον σαφέστατο κίνδυνο να φορολογηθεί για υπεραξία, δηλαδή για εισόδημα, που ουδέποτε εισέπραξε.

Στη διάρκεια της παρούσας κρίσης, δηλαδή από το 2008 έως και σήμερα, οι τιμές των ακινήτων στη χώρα έχουν κυριολεκτικά καταβαραθρωθεί, χάνοντας κατά μέσο όρο ποσοστό άνω του 32% και ενίοτε πολύ περισσότερο, της προ κρίσης αξίας τους, ενώ, αντίθετα, οι αντικειμενικές αξίες έχουν παραμείνει σταθερές και θεωρούνται κατά συνέπεια αμιγώς πλασματικές.

Σύμφωνα, δε, με τις ίδιες πηγές, το οικονομικό επιτελείο δεν αποκλείει όντως οι τρέχουσες αντικειμενικές αξίες, τις οποίες αρνείται να αναθεωρήσει τουλάχιστον έως το 2016 καθώς χρησιμεύουν και ως βάση υπολογισμού του φόρου ακινήτων, να ισχύσουν και για τις μεταβιβάσεις των ακινήτων αυτών.

Αν όμως τελικά συμβεί αυτό, εκτός από τη ληστεία των ιδιοκτητών τους, τελικώς θα φονεύσουν και την ίδια την αγορά.

του Ν.Γ.Δρόσου  www.euro2day.gr

Τρίτη, 7 Ιανουαρίου 2014

ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΑΠΟ 1/1/14

Άρχισε η αυτοτελής φορολόγηση των ενοικίων με συντελεστή 11% ή 33% από την 1η του 2014 με το νέο τρόπο που προβλέπει ο νόμος 4172/2013 Κεφάλαιο Ε ως εισόδημα από κεφάλαιο, ενώ στο άρθρο 39, ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

Η φορολόγηση των ενοικίων, ως αυτοτελής, για ετήσιο εισόδημα από ακίνητη περιουσία έως και 12.000 ευρώ εφαρμόζεται με συντελεστή 11% και για εισόδημα άνω των 12.000 ευρώ με συντελεστή 33%. Έτσι, αν κάποιος εισπράττει 17.000 ευρώ ενοίκια το χρόνο, θα φορολογηθεί με 11% για τα πρώτα 12.000 ευρώ, ήτοι 1.200 ευρώ και 33% για τα επόμενα 5.000 ευρώ ήτοι 1.650 ευρώ με συνολική επιβάρυνση 2.850 ευρώ. Πρέπει να σημειωθεί φυσικά ότι η αυτοτελής φορολόγηση ισχύει και για τα ενοίκια του 2013 που θα δηλώσουμε σε 3-4 μήνες αλλά με συντελεστή 10% στη χαμηλή κλίμακα.

Ευνοημένοι από το νέο σύστημα με 12 μονάδες φόρου θα είναι οι έχοντες υψηλά εισοδήματα από ενοίκια, καθώς σε ότι κλιμάκιο και να είναι, ο ανώτερος συντελεστής φορολογίας των ενοικίων είναι το 33% ενώ αν τα ενοίκια προστίθεντο στο συνολικό δηλωθέν εισόδημα τότε ο ανώτερος συντελεστής φορολόγησης θα έφθανε το 45%.

Προβλέπεται η ηλεκτρονική καταχώρηση των συμβολαίων μίσθωσης σε ειδική εφαρμογή στο Taxis η οποία αναμένεται το 2014. Αν λειτουργήσει η εφαρμογή αυτή το 2014, τότε από το 2015 η ΓΓΠΣ θα συμπληρώνει αυτόματα στα έντυπα των δηλώσεων τα εισοδήματα από ενοίκια, αρκεί να έχουν γίνει σωστά οι εισαγωγές των δεδομένων. Προβλέπεται επίσης ρύθμιση για την εκχώρηση των ανείσπρακτων ενοικίων στην εφορία, καθώς με τέτοιου ύψους επιβαρύνσεις θα είναι καταστροφικό να ζητούνται ποσά τα οποία δεν έχουν ποτέ εισπραχθεί.

ΠΗΓΗ: RISOPOULOS POST